답변 드립니다.

주택임대차보호법 제3조 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 한 것으로 본다.
제3조의 5 임차권은 임대주택에 대하여 민사집행에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다.

따라서 상담자의 대항력은 11/3일부터 효력이 있습니다. 올려주신 사연으로 보면 확정일자를 받을 당시에는 등기부에 근저당 등의 기타 물권자가 없었고, 경매를 신청한 가압류가 빌라에 거주하는 다른 어떠한 임차인보다도 후순위자라면 상담자 및 다른 임차인은 임대차기간 동안에 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 또한 경매가 진행시 배당에 참여하실 수도 있습니다. 경매진행이후 낙찰자가 생기는 경우, 배당순위에 따라서 우선 순위자의 채권을 지불하고 남은 금액이 있을 때에 상담자는 전세보증금을 회수하실 수가 있습니다. 즉, 낙찰가에 따라서 배당받을 금액이 달라질 수 있는 상황입니다. 빌라의 입주자 중에 소액보증금 우선변제권이 있는 임차인의 경우 일정한 금액을 최우선으로 배당받습니다. 참고로 소액보증금에 해당하여 우선변제권이 있는 임차인인지 여부와 우선 변제받는 금액에 관한 자세한 내용은 본원의 홈페이지에 들어오셔서 법률정도를 클릭하신 후에 민사를 클릭하면 알고자 하는 내용을 검색하실 수가 있습니다.      

올려주신 사연에 따르면, 변경된 새로운 소유자는 알 수도 없고 다만 구소유자의 조카라는 분을 알고 있다고 하였는데 그분은 무엇을 보증한 것입니까?? 임대차계약 당시에 보증금반환을 보증한 것입니까?? 매매당시에 신소유자의 임대차 승계와 보증금반환에 관하여 보증을 한 것입니까?? 연대보증인인지요?? 보증과 관련하여 자세한 내용을 알아보시기 바랍니다.

만일 구소유자의 조카라는 분이 임대차보증금과 관련하여 연대보증을 선 것이라면 임대차 기간이 만료시 또는 임대차의 목적에 반하여 목적물(빌라)을 사용할 수 없는 경우 등 계약을 해지하는 경우에 보증금반환을 직접 청구할 수가 있습니다. 그리고 추후에 보증금 반환이 제대로 이루어지지 않은 경우 연대보증인을 상대로 임차보증금 반환의 소를 제기할 수가 있습니다. 그분의 재산에 대해서 민사소송을 제기하기 전에 가압류 등의 조치를 하실 수가 있습니다. 연대보증인은 주채무자의 채무변제 자력에 따라 변제하는 것이 아니라 보증인의 책임(보증계약)에 근거하여 변제의 책임을 지는 것이므로 현재 신소유자를 알 수 없는 상황에서 채권회수를 위한 한 방법입니다.

그리고 무엇보다도 임대차계약의 1차적인 책임은 신소유자에게 있으므로 신소유자가 누구이고 주소지 등 소재파악은 반드시 필요합니다. 일단은 신소유자에게 임대차와 관련한 내용(예컨대 임차기간, 임차보증금 등)을 내용증명으로 보내시기 바랍니다. 추후에 경매에서 빌라의 낙찰가만으로 보증금 전액을 회수할 수 없는 경우에 신소유자의 다른 재산으로 잔여 보증금을 회수할 수 있습니다. 또한 이에 대한 법적인 조치를 취할 수도 있습니다.

현재 경매가 일괄하여 진행하고 있는지, 호수별로 진행하는 지는 경매통보를 받은 담담경매분과에 직접 알아보시고, 호수별 개별경매가 진행된다면 상담자의 경우 경매에 참여하실 수 있고 낙찰을 받는 경우 낙찰가에서 보증금을 제한 금액으로 현빌라를 소유할 수도 있습니다. 자세한 내용은 담당경매분과에 문의하시기 바랍니다.      

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

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