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1. 계약 해제관련
민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제544조 (이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 이는 이행지체로 인한 법정해제권이 발생하는 것입니다.
상담자가 계약서 내용 중 발췌하여 올려주신 내용은 민법 규정에 따라서 임대차계약 조건을 재차 명확하게 정하신 것입니다. 용어를 정리하자면 해제는 이미 발생된 계약관계로 부터의 해방 또는 이미 이행 급부된 것을 반환케 하는 제도입니다. 즉 원상회복의무가 있는 것입니다. 해지는 계속적 채권계약관계에서 장래에 향해서 그 효력이 발생하는 제도입니다.
임대차 계약의 성질은 ‘계속적 계약’이므로 장래를 향해 효력을 발생케 하는 해지의 대상입니다. 해지가 더 적합하나, 이미 수리와 관련해서 내용증명을 보냈고, 임대차 계약서에 따라 수리청구를 했지만 임대인이 수리의 불이행이 있어 계약해제를 통고한 것으로 보입니다. 그렇다면 해제의 통고에 해지의 표시가 포함된 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 별도로 해지의 통고를 하실 필요는 없겠습니다.
2. 올려주신 내용으로 볼 때 크게는 거실천정이 내려앉은 것, 거실 발코니쪽 누수, 보일러 고장에 대해서 수리를 청구하실 수가 있습니다. 조속히 수리하지 않아 발생한 직접적인 피해(예컨대 누수로 인하여 가재도구의 손해발생)에 대해서는 그 손해배상을 청구할 수 있습니다. 작게는 부엌창문, 화장실 환풍기, 씽크대 교환, 방충망 교환을 임대인에게 청구할 수 있지만 비용청구를 별도로 하실 만큼의 대규모 수선에 속하지 않는다면 임차인도 필요한 부분에 대한 수선은 자기부담으로 하실 수 있고, 계약당시에 집을 둘러볼 때 발견하지 못한 임차인의 과실도 있는 점을 고려하여 양자가 협의하여 부담할 사항으로 판단됩니다.
상담자의 계약서 내용 중에 제7조 두 번째 문장은 민법 제398조의 손해배상의 예정에 따라 미리 손해배상예정액을 합의에 의해 정한 것으로 보입니다. 상담자가 임대차 목적을 이룰 수 있는 상태로의 수리를 요구하였고 이에 대한 수리요청에 대하여 임대인측이 이행을 하지않아 계약을 해제하겠다고 통고하셨으니 계약서에 근거하여 예정된 손해배상액을 청구하실 수 있습니다.
3. 민법 제636조 (기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고)에 따라 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보유한 때에는 임차인은 해지를 통고한 후 1월이 경과하면 효력이 발생합니다.
4. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다(민법제626조 1항).
원칙적으로 임차인이 보일러를 수리하여 사용할 의무는 없지만 보일러를 수리하고 비용을 청구하는 것은 위의 손해배상액과 별도로 청구할 수 있는 필요비로 즉시 청구가능합니다.
5. 임대차계약이 해지되어 목적물의 퇴거와 동시에 보증금 반환 및 손해배상예정액을 청구할 수 있습니다. 일단 청구는 하고, 수령방법에 대하여 보증금을 먼저 받고 손해배상액을 나중에 받는 것으로 하는 등은 임대인과 협의를 하여 정하시기 바랍니다. 협의하실 때에 서면으로 그 내용을 작성하고, 공증을 받으시기 바랍니다.
6. 방충망 추락으로 인한 타인의 자동차 수리비에 대해서는 방충망의 흠에 대해서는 임대인, 임차인 모두 제대로 모르고 있었던 상황이라고 하니 수리비를 반분하는 선에서 원만한 협의를 하시기 바랍니다.
일방적으로 올려주신 내용에 따라 답변을 드렸습니다만 임대인과 원만한 협의를 통해서 순차적으로 문제를 해결하시기를 바랍니다. 협의가 되지 않는다면 민사 조정을 신청하시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 자세한 답변을 원하시면 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
1. 계약 해제관련
민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제544조 (이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 이는 이행지체로 인한 법정해제권이 발생하는 것입니다.
상담자가 계약서 내용 중 발췌하여 올려주신 내용은 민법 규정에 따라서 임대차계약 조건을 재차 명확하게 정하신 것입니다. 용어를 정리하자면 해제는 이미 발생된 계약관계로 부터의 해방 또는 이미 이행 급부된 것을 반환케 하는 제도입니다. 즉 원상회복의무가 있는 것입니다. 해지는 계속적 채권계약관계에서 장래에 향해서 그 효력이 발생하는 제도입니다.
임대차 계약의 성질은 ‘계속적 계약’이므로 장래를 향해 효력을 발생케 하는 해지의 대상입니다. 해지가 더 적합하나, 이미 수리와 관련해서 내용증명을 보냈고, 임대차 계약서에 따라 수리청구를 했지만 임대인이 수리의 불이행이 있어 계약해제를 통고한 것으로 보입니다. 그렇다면 해제의 통고에 해지의 표시가 포함된 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 별도로 해지의 통고를 하실 필요는 없겠습니다.
2. 올려주신 내용으로 볼 때 크게는 거실천정이 내려앉은 것, 거실 발코니쪽 누수, 보일러 고장에 대해서 수리를 청구하실 수가 있습니다. 조속히 수리하지 않아 발생한 직접적인 피해(예컨대 누수로 인하여 가재도구의 손해발생)에 대해서는 그 손해배상을 청구할 수 있습니다. 작게는 부엌창문, 화장실 환풍기, 씽크대 교환, 방충망 교환을 임대인에게 청구할 수 있지만 비용청구를 별도로 하실 만큼의 대규모 수선에 속하지 않는다면 임차인도 필요한 부분에 대한 수선은 자기부담으로 하실 수 있고, 계약당시에 집을 둘러볼 때 발견하지 못한 임차인의 과실도 있는 점을 고려하여 양자가 협의하여 부담할 사항으로 판단됩니다.
상담자의 계약서 내용 중에 제7조 두 번째 문장은 민법 제398조의 손해배상의 예정에 따라 미리 손해배상예정액을 합의에 의해 정한 것으로 보입니다. 상담자가 임대차 목적을 이룰 수 있는 상태로의 수리를 요구하였고 이에 대한 수리요청에 대하여 임대인측이 이행을 하지않아 계약을 해제하겠다고 통고하셨으니 계약서에 근거하여 예정된 손해배상액을 청구하실 수 있습니다.
3. 민법 제636조 (기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고)에 따라 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보유한 때에는 임차인은 해지를 통고한 후 1월이 경과하면 효력이 발생합니다.
4. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다(민법제626조 1항).
원칙적으로 임차인이 보일러를 수리하여 사용할 의무는 없지만 보일러를 수리하고 비용을 청구하는 것은 위의 손해배상액과 별도로 청구할 수 있는 필요비로 즉시 청구가능합니다.
5. 임대차계약이 해지되어 목적물의 퇴거와 동시에 보증금 반환 및 손해배상예정액을 청구할 수 있습니다. 일단 청구는 하고, 수령방법에 대하여 보증금을 먼저 받고 손해배상액을 나중에 받는 것으로 하는 등은 임대인과 협의를 하여 정하시기 바랍니다. 협의하실 때에 서면으로 그 내용을 작성하고, 공증을 받으시기 바랍니다.
6. 방충망 추락으로 인한 타인의 자동차 수리비에 대해서는 방충망의 흠에 대해서는 임대인, 임차인 모두 제대로 모르고 있었던 상황이라고 하니 수리비를 반분하는 선에서 원만한 협의를 하시기 바랍니다.
일방적으로 올려주신 내용에 따라 답변을 드렸습니다만 임대인과 원만한 협의를 통해서 순차적으로 문제를 해결하시기를 바랍니다. 협의가 되지 않는다면 민사 조정을 신청하시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 자세한 답변을 원하시면 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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