답변 드리겠습니다.

주상복합아파트 분양이후에 건설회사의 준공이 확정되어, 분양받은자(집주인)와 전세계약을 맺고 입주했다고 하나 실제로 분양금 납부가 완납되지 않는 경우에는 분양받은자는 건설회사로부터 등기이전을 받지 못하고, 등기이전이 안된 상황에서의 전세권자인 질문자는 소유권이 없는 자와 전세계약을 체결한 것이 됩니다.

1. 분양금이 완납되지 않은 이상, 실제 소유자(건설회사)는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하여 건물명도청구 및 퇴거를 요구할 수 있습니다. 질문자는 이에 대해서 거부할 수 없습니다.    

2. 등기가 이전되지 않으면, 타인소유 건물을 집주인이 임의로 전세계약을 체결한 것이 되어 질문자는 전세권자로서 보호받을 수 없는 상황입니다. 추가대출이 꼭 필요한 상황이라면, 3순위로 대출을 받을 수 있을 것으로 보이는데, 질문자의 주소지까지 이동해야만 대출이 가능한 지에 대해서는 의문이 있습니다. 그리고, 만일 1순위 은행으로부터의 추가대출이 가능하다면, 질문자와의 전세계약체결 당시의 집을 담보하는 대출액을 2000만원으로 한다는 약정의 내용을 협의하에 800만원만을 추가대출을 받게 한다고 변경한다면, 질문자의 주소지 이전은 불필요할 것으로 생각됩니다. 1순위 은행대출과 관련하여 근저당권의 설정기간을  확인하시기 바라고, 등기이전이 안된 상황이어서 1순위라고 하는 은행대출도 저당권설정등기를 못한 상황이라는 점을 상기하여 재차 확인하시기 바랍니다.      

3. 소유자가 건설회사인데 경매조치라니요?? 건설회사는 잔금지급이 안되면, 질문자의 퇴거를 요구하는 등 물권적청구권을 행사하겠다는 내용인데.. 집주인의 분양금 미상환에 따른 경매조치라면, 주상복합아파트는 현재 집주인의 소유가 아니므로 집주인 명의의 재산에 압류 및 필요한 조치가 취해질 것으로 보입니다. 경매관련 내용은 필요한 정황 등을 구체적으로 기재하여 재차 질문하시기 바랍니다.    

4. 일단은 집주인에게 조속히 분양금 잔액을 납부하여 등기이전을 받으라고 청구하시기 바랍니다. 소유권이 없는 자와의 전세계약으로 질문자의 권리가 보전되지 않는 상황입니다. 그리고 반드시 대출을 받아야 되는 상황이라면 집주인과 질문자가 충분한 협의하여 해결책을 찾으셔야 할 것으로 보입니다.

5. 기한내의 분양금 완납이 이루어지지 않아 건설회사로부터 퇴거요구가 있게 되면, 질문자는 퇴거를 해야 하며, 이 때 질문자는 집주인에게 주상복합아파트의 소유가 집주인이 아니라는 사실을 알지 못했다면, 타인의 권리를 임대한 것에 대한 담보책임을 물어서 계약을 해제할 수 있고, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 즉, 전세계약을 해제하여 전세금반환을 청구할 수 있고, 손해가 발생한 경우 그 배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 전세계약 당시에 아파트가 집주인 소유가 아니라는 사실을 알았다면, 손해배상은 청구할 수 없습니다.    

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