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글수 15,688
얼마전 온라인으로 상담을 드렸는데, 답변 잘 읽어보았습니다
2010.3월에 전세 2600만원으로 전세재계약을 하였고 임대차계약서를 작성하여 현재까지 가지고 있습니다
그리고 다음 전세재계약을 하였는데 2013.1월부터 전세2600만원에 월세10만원으로 서로가 구두로만 재계약하였고, 임대차계약서는 작성하지 않았습니다
지금은 사정상 이사를 가야하는데, 집주인은 돈이 없어서 전세보증금을 줄 수 없다고 합니다
지금 살고 있는 전세집의 임대차계약기간만료는 2014.12월까지 입니다 (통상 묵시적갱신으로 인한 자동연장이 아닌 재계약시 임대차기간은 2년으로 알고 있습니다)
이처럼 임대차계약만료전에 이사를 가게 될 경우에 다음 두 질문을 드립니다
1. 임대차계약기간을 채우지 못하고 전세보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 가야되는데,
이럴 경우 가족 모두 이사를 가게 되면 대항권은 어떻게 되는지요?
어차피 이사를 나가도 새임차인이 구해질때까지 월세를 저희쪽에서 내는데, 대항력이 있는거 아닌지 알고 싶습니다
2. 최악의 경우 임대차계약만료기간인 올해 12월까지 집주인으로부터 전세보증금을 받지 못할 경우,
2010.3월에 작성한 임대차계약서만 가지고도 추후 (임대차계약만료일인 2014.12월말을 전후해서) 내용증명 또는 임차권등기명령을 설정할때 아무런 문제가 없는지도 알고 싶습니다
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
세입자가 이사를 가면서도 대항력을 상실하지 않을 수 있도록 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령제도를 규정하고 있습니다. 동법 제3조의3에 의하면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 이러한 임차권등기명령을 신청하여 등기를 하게 되면, 동법 제5항 ‘임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.’는 규정에 의하여 대항력을 유지할 수 있습니다.
만약 계약기간이 종료하기 전에 세입자가 이사를 가는 경우 월세를 계속 지급하신다고 한다면, 짐을 완전히 다 뺀 상태가 아니도록 하고 열쇠를 갖고 계시기 바랍니다. 이 경우 점유가 이전되지 않은 것으로 보아 대항력이 유지됩니다.
또한 동항 동조 단서조항을 살펴보면, ‘다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.’고 하고 있으므로, 2010년에 작성된 계약서에 의하여 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 효력을 지니고 있게 됩니다.
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