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글수 15,688
안녕하세요.
더운 날씨 속에 상담 해주시느라 고생이 많으십니다.
위에 제목처럼 전세 재계약(임대법) 관련하여 문의 드리고자 글을 씁니다.
18년 8월~ 20년 8월말에 전세 만기가 됩니다.
임대법 시행 되기 전 6월달에 집주인과 만나 5%이상의 전세값 재계약을 하였고,
이 후 임대3법이 시행 되었습니다.
기존 계약자들도 5%상한 소급적용이 된다는 것을 알게되었으며,
와이프와 상의한결과, 그냥 기존대로 5%이상 전세값 올려주고
2+2년을 더 살자 결론을 내렸습니다. (당연히 2년 뒤 5%적용하여...)
근데 이건 저희 생각이고, 만약에 집주인이 2년뒤에 나가라고하면
5%상한제 적용 안한 저희가 손해아닐까요?
어떻게해야하나요?
다시 재계약서를 써서 2+2년 내용 계약을 해야하나요?
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차관계에 있어서 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신여부 및 조건 변경에 대하여 기간이 만료가 되기 1개월 이전까지 당사간에 통지를 하도록 법으로 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조 참고)
따라서 임대인과 임차인 사이에 기간이 만료가 되기 1개월 전까지 조건 변경에 합의가 이루어져 계약서를 작성하였다면 당사자는 그 계약조건에 구속이 된다고 할 수 있습니다.
본 사안의 경우, 임대차 기간이 2020년 8월말에 만료가 되는데 임대인과 사이에 기간이 만료가 되기 2개월 이전인 6월에 만나서 보증금의 5%이상 인상을 해주기로 하고 계약서를 작성하였으나, 주택임대차보호법이 개정이 되어 2020년 7월31일부터 시행이 되면서 개정이 된 주택임대차보호법이 존속중인 임대차계약관계에도 적용이 된다(법 부칙 제2조 참고) 하여 전세금의 5% 이상의 인상을 해주고 그때부터 새로운 계약으로 보아서 4년을 더 살 수 있는지 궁금해 하는 사안이라고 판단이 됩니다.
임차인의 계약갱신요구권에 대하여 “임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항 )”규정하고 있어 2018년 8월~2020년 8월말에 기간이 만료가 되고 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로 2020년 8월말~2022년 8월말까지 기간이 법적으로 보장이 된다 할 수 있습니다.
따라서, 임대인과 사이에 개정이 되기 전에 이루어진 당사자 간의 합의조건을 무시하고 5%의 범위에서만 인상을 해주고 2년간 더 사용 수익한다 할 수 있으나, 2022년 8월말에는 총 4년 간 사용 수익을 하였으므로 임대인의 임차인의 계약갱신요구권을 수용할 의무는 없다 할 수 있습니다.
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