답변 드리겠습니다.

권리금이란, 주로 도시의 토지 또는 건물(주로 점포)의 임대차에 부수하여, 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로 임차권의 양수인(질문자)으로부터 그 양도인(이전 세입자)에게 지급되는 금전을 말합니다. 이는 권리금계약에 의해서 지급되며, 권리금계약은 임차권 양도계약 내지 전대차 계약에 종속되고, 권리금의 수수에 대해서는 관행에 의해 규율이 되는 실정입니다.

한편, 민법은 임차권의 양도 및 임대물의 전대를 원칙적으로 금지하고, 임대인의 동의가 있는 경우에만 예외적으로 양도 또는 전대를 인정하고 있습니다(민법 제629조 제1항). 이는 무단양도 또는 전대가 임대인에 대해 아무 효력이 없다는 것이며, 양도인과 양수인간의 계약이 무효라는 뜻은 아닙니다. 따라서 계약 당사자 사이에는 임대인의 동의 여부에 따라 각각 다른 법률관계가 전개됩니다.

본 내용으로 볼 때 이전의 세입자가 자신의 권리금을 회수하고 자신과 동일 조건으로 임차권을 양도하려는 계약을 체결하려 했던 것으로 보입니다. 그런데 임대인이 임대차의 조건에 대해 이전의 조건(보증금 1000만원)과 다른 조건(보증금 2000만원)을 주장하고 있는 상태인 점에 비추어볼 때, 임대차의 양도인(이전 세입자)과 양수인(질문자) 간에 체결된 임차권 양도의 계약은 임대인의 동의를 얻지 않은 임차권의 양도로 해석될 여지가 있습니다.

비록 임차권의 무단양도로 해석되는 경우라 하더라도, 임차권의 양도인은 그 양수인에게 약정하였던 바대로 임대차계약이 성립될 수 있도록 임대인의 동의를 구하여 줄 의무가 있으며, 만일 임대인의 동의를 얻지 못한 상태에 이르게 되면, 양도인은 권한 없이 타인의 권리를 양도한 것이 되므로, 매매관계에서의 매도인이 부담하는 바와 동일한 담보책임을 부담합니다. 따라서 양수인이 원하는 바대로의 임대차 계약이 성립되지 않는 경우에는 양도인과 양수인간의 임차권양도 계약을 해제할 수 있습니다. 이때, 부종된 권리금계약도 함께 해제되므로, 기 지급된 권리금(600만원)은 반환을 청구할 수 있습니다.

임대인이 주장하고 있는 조건이 질문자가 희망하는 조건과 다른 한에서는 상담자가 희망하는 바대로의 임대차계약을 임대인에게 법적으로 강제할 방법은 없습니다.

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