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안녕하세요.
2018.9.14 ~ 2020.9.13 계약기간으로 전세임대받아 살고 있는 임차인입니다.
임대인과 계약할 당시 근저당 잡힌 것이 없었고 물론 임대인분께서 갭투자라 분양받은 곳에 제 계약금으로 잔금치뤄야 했습니다만 모두 말소된 깨끗한 등기로 제가 계약완료 및 입주하였습니다. 모두 말소한다는 내용을 계약서에 기재했고 추가로 특약사항에 제가 계약한 전세집에 무융자 상태를 유지한다는 조건이 있는데 문제는 2019.12.2 근저당 설정 채권최고액 2천만원이 타인에게 잡혀있음을 2019.12.6 확인했습니다.(등기부등본 열람함)
추가로 2019.12.3 용인세무서장으로부터 납세의 원인으로 압류가 들어왔음을 확인했는데
질문1. 전세계약 후 무융자 상태의 집을 전입신고와 확정일자 받았으나 전세금을 모두 못돌려 받을 수 있나요?
질문2. 저한테 사전 협의 없이 저 몰래 근저당이 잡히고 압류도 들어온 상황인데 이 경우 제가 조치할 수 있는 건 무엇인가요? 계약위반의 사유로 계약해지와 계약금 즉시 반환, 손해배상 청구가 가능한가요? 가능하다면 손해배상청구는 최대 어느정도로 가능한가요?
질문3. 제가 사는 이 전세집이 경매로 넘어갈 경우, 저는 선순위로 최우선 변제 받을 수 있나요? 전세금 1억 2천입니다.
질문4. 전세계약만료 시 이사나가겠다고 이미 사전에 말씀은 드렸습니다.(2019.12.6 재계약 안하겠다고 말함)
혹시 제가 전세금을 반환받기 위해 해야할 조치들이 추가로 무엇이 있나요? 전세 재계약 안하고 만료시점에 보증금 반환에 대해 내용증명은 보내겠다고 했습니다.
질문5. 임대인이 전세계약기간 2년중 최소1년이 지나면 5프로 인상이 가능하다며, 저한테 인상분인 600만원 증액 계약을 요구했습니다. 계약기간이 2년인데 이럴 경우 제가 무조건 인상한 금액을 드려야하나요?추가계약해야하는지요? 아니면 거절할 수 없는지요? 거절한다면 그 근거가 무엇인지요?
질문6. 전세권 설정시 집주인의 동의도 얻어야 한다고 하고.. 제가 그에 드는 비용 및 시간 등을 고려하면 전세권 설정이나 전세보증보험 등 추가적인 비용 발생이 되는 부분을 대책으로 마련하기는 좀 어려운 상황입니다. 결론적으로 이런 큰(?)비용이 드는 대안을 마련하지 않더라도 제가 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이 무엇이 있나요..? 임차보증금반환을 목적으로 유치권 행사는 불가한건가요..?
걱정이 되는 마음에 이것저것 인터넷에서 얕게 알아본 지식으로 질문드려 두서가 없습니다.. 그렇지만 부모님께서 없는 돈 어떻게든 마련하셔서 전세금 일부를 빌려주셨고 나머지를 국민은행에서 버팀목 전세자금대출로 충당한 상황인데.. 이걸 한순간에 날리는 것은 아닌지 너무 걱정이 됩니다.. 부모님께서도 단 하루도 쉬지않고 주말없이 일하시는데 하루하루 마음을 졸이고 있습니다.. 혹 경매로 넘어간다면 저는 1.2억 다 돌려 받을 수 있을까요...? 꼭 좀 답변 부탁 드립니다 !!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록표상 전입신고를 마치면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 인정이 되며(법 제3조 참고), 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이 계약서상 확정일자인을 받아놓으면 임차주택의 경 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다(법 제3조의2 참고).
본 사안의 경우, 2018년 9월14일부터 기간을 2년으로 정하고 전세보증금 1억2,000만원에 이사와서 주소옮기고 확정일자인을 받은 이후인 2019년 12월2일에 채권최고액 2,000만원이 근저당권설정등기가 되고 2019년 12월3일 용인세무서로부터 세금 체납을 원인으로 하여 압류가 들어온 상태입니다.
이를 바탕으로 질문하신 순서에 따라서 답변을 드리도록 하겠습니다.
1.3.6. 임차주택의 경매 또는 공매가 진행이 될 경우에 국세가 법정기일과 임차인의 우선변제순위에 따라서 배당을 받게 됩니다. 따라서 임대차계약 체결 당시 임대인에게 미납한 국세·지방세가 없는 경우라면, 조세채권의 법정기일보다 임차인의 확정일자 효력발생일이 앞서게 되므로 해당 임차인은 경매절차에서 보호받을 수 있습니다.
임차주택의 환가대금이 부족하여 배당을 다 받지 못하게 될 경우에도 임차인은 경락인에 대하여 대항권을 행사하여 배당받지 못하는 보증금을 돌려받을 때까지 대항권을 행사할 수 있습니다.
2. 임차인이 임차주택에 입주 후 우선변제순위가 확보가 된 상태에서 임차주택에 대하여 무융자 상태를 유지한다는 특약을 하여 이를 들어 임대차계약의 해지를 주장할 수는 있으나, 별도로 손해배상을 청구하는 경우 이를 법원에서 인용할 지는 법원의 판단에 따를 사안입니다.
4. 임차인이 임대차 계약을 갱신하지 않을 경우에는 임대차 기간만료일 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하면 됩니다(법제6조 참고).
5. 임대인은 임차인에 대하여 경제사정의 변동에 따라 기간 중 5%의 인상을 요구할 수 있으나, 임차인은 주변 시세가 임대인의 요구에 맞지 않는다면 이를 거절할 수는 있다 하겠습니다.
인상을 해줄 경우에는 기존의 확정일자인을 받은 계약서는 보관을 하고 인상분에 대하여 별도의 계약서를 작성하여 확정일자인을 받아놓을 수 있으나, 이미 저당이 잡히고 압류가 들어온 상태라서 인상분에 대하여는 배당을 받기 어려우리라고 봅니다.
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