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저는 임대인입니다.
상가를 2014년 9월 1일에 임대차 계약을 체결하였습니다.
임대기간은 2년으로 하였으며, 계약 만료 4개월전에 계약 해지 통보를 구두상으로 하였습니다.
그런데 임대인의 주장은 상가임대차보호법을 근거로 5년 계약 유지를 주장하였고
저도 그 이후로 서로간에 무언에 의하여 자동연장되는 식으로 지냈습니다.
(임대료 및 보증금은 최소 계약 기준으로 변동 없이 유지 했습니다./보증금 400만원에 월 30원씩 받음)
그런데 해당 상가를 제가 필요하여 현임차인을 내보내려고 싶은데 상가임대차보호법 적용을 받으면
2019년 8월 31일까지 참아야 하는건지, 아니면 계약서에 명시되어 있는 계약기간(2년)을 근거로 지금이라도 해지 통보를 하고
상가를 비워달라고 할 수 있는 건지 궁금합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
상가건물임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
계약 내용은 당사자의 의사와 합치된 내용에 따라 정하여진 것이 가장 우선합니다. 다만 2018년 상가건물임대차보호법이 개정되기 전까지 임차인은 5년의 범위에서 계약갱신요구권을 가지므로 이러한 권리를 우선하여 보호합니다. 2016년 1차적인 계약 갱신이 있었음은 분명해 보이지만 질문 내용에 ‘이후에도 계속하여 무언에 의하여 자동연장 되었다’고 하였는데 그 이후의 계약 갱신은 언제였는지 또한 몇 년으로 정하였는지 구체적인 내용을 알 수 없습니다. 질의한 사항에 대해서 해석이 불분명한 점이 있어 명확한 답변을 드리기 어렵습니다.
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