* 답변 드립니다.

1. 귀하께서는 현재 거주하고 계시는 아파트의 등기부를 확실히 확인해 보신 것인지요. 집주인이 a은행에 대한 채무를 모두 변제하고 그로 인해 설정되어 있던 근저당이 모두 말소된 것인지를 정확히 확인해 보셔야 할 것입니다. 만일 등기부상으로도 사안에서 언급하신 권리상황이 정확하다면, 귀하는 현재 거주 하고 있는 아파트의 1순위 권리자이고 대항력과 우선변제권의 요건을 모두 갖췄으므로 경매 시 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의2
② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

따라서 경매 낙찰가가 2억이라면 경매비용을 제외하고 남은금액에서 귀하의 보증금을 변제받게 될 것입니다.

2. 그러나 만일 경매 낙찰가에서 귀하의 보증금을 모두 만족 받지 못한다면, 채무자에게 남은 금액에 대해 변제해 줄 것을 내용증명우편을 통해 요청하시고 그럼에도 변제하지 않는다면 채무자(집주인)명의의 다른 재산에 보전처분(가압류, 가처분)을 한 후, 보증금반환청구소송을 제기하실 수 있을 것입니다.
또 다른 방법으로는 남은 금액만큼을 채무자에게 대여한 것으로 보고 차용증을 작성한 후 공증을 받고, 채무자(집주인)명의의 부동산이나 채권(ex:예금채권)에 담보를 설정하실 수도 있을 것입니다. 단 담보설정을 하실 때는 본인의 순위를 잘 확인하셔야 합니다.
만일 귀하께서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 가야하는 상황이라면 주택임대차보호법상의 임차권등기명령제도를 이용하실 수 있습니다.  

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령을 받으면 다른 주소로 전입신고를 옮겨도 보증금을 반환받을 때까지 기존의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

3. 만일 집주인이 더 이상 채무를 변제하지 못해 아파트가 경매로 넘어가게 되는 경우, 전세권설정이 되어 있다면 귀하는 민사집행법 제88조에 의해 배당요구를 할 수 있습니다. 이 때의 전세권은 물권으로서 등기부상에 등재된 것을 말합니다. 전세권 설정이 되어있고 귀하께서 배당요구까지 마쳤다면 경매가 진행된 후에는 등기부 등본상의 물권의 순위대로 배당금을 받게 될 것입니다. 그러나 귀하의 전세권에 우선하여 은행 융자 등 선순위권자가 있다면 그들에게 우선변제권이 있으므로 먼저 배당을 받게 됩니다. 그 후 다음 순위자인 귀하가 배당받게 되는데 아파트의 매각대금과 선순위채권자의 배당금이 어떻게 되는지에 따라 귀하가 받을 수 있는 배당금이 달라지므로 물권인 전세권을 설정하기 전에 등기부상의 선순위 권리유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.  

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