* 답변 드립니다.

귀하께서는 건물주와 임대차 계약을 체결할 당시 건물의 건축물대장을 확인해 보시지 않으셨는지요. 올려주신 사안을 보면, 건물주도 매입당시 건물의 용도를 알지 못했다고 하셨는데, 그것이 사실인지 여부는 건축물대장을 열람하여 용도가 언제부터 복지시설 용도였는지 확인해보는 것이 필요할 것입니다.

일단은 원칙적인 답변만을 드리겠사오니 자세한 상담을 원하시면 내원하시기를 권유 드립니다.

1. 현재 귀하가 가게를 운영하는 건물의 용도가 영업을 할 수 없는 복지시설 건물이라면, 상가임대차보호법이 적용되지 않을 것이므로, 임대차 계약기간에 대해 상가임대차보호법상의 보호를 받을 수 없을 것입니다. 그러나 건물주와 5년의 기간으로 계약을 체결하셨으므로 귀하와 건물주 사이에는 계약상의 권리․의무가 발생하였고, 계약상 발생한 의무를 이행하지 않을 시에는 일반적인 계약법에 따라 해제 및 손해배상에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

우리 민법 제543조 이하 에서는 해제권에 대해 규정하고 있고 제551조에서는 해제권 행사와는 별도로 손해배상청구도 할 수 있음을 규정하고 있습니다.

민법 제551조 (해지, 해제와 손해배상)

계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

그러므로 귀하께서는 건물주에게, 계약 당시 건물의 용도에 대해 고지하지 않은 책임을 물어 계약을 해제할 수 있으며 이와 더불어 손해배상을 청구하실 수 있을 것입니다.

2. 손해배상의 범위에 대해서는 우리 민법은 제393조에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

민법 제393조

①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.

②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

여기서 통상손해란, 거래관념에 비추어서 채무불이행으로 인해 보통 발생할 것이라고 생각되는 손해를 말하는 반면 특별손해는 통상손해에 해당되지 못하는 특별한 사정으로 인해 발생한 손해를 말합니다.

통상손해에 해당하기 위해서는 일반적, 객관적으로 당연히 그 채무불이행으로부터 발생할 것이라 예상되는 것이어야 합니다. 귀하의 경우 4개월간의 영업실적의 평균을 내어 앞으로 남은 계약기간 동안 얻을 것으로 예상되는 수익, 다른 곳으로 이전하는 이사 비용 등이 이에 해당할 수 있을 것입니다.

특별손해는 귀하에게 특별한 사정이 있었고 이로 인해 발생한 손해여야 하는데, 이 때 건물주가 귀하에게 특별한 사정이 있었음을 알았거나 알 수 있었어야 하는 사정이 있어야만 합니다.

예를 들어, 귀하가 사업을 확장할 계획으로 투자한 비용이 있었고, 이를 건물주가 알고 있었다면 이는 특별손해에 해당할 것입니다.

그러나 귀하께서 건물주를 상대로 위와 같은 손해배상액을 청구하신다 해도, 청구한 대로의 금액을 모두 받기는 어려울 수 있습니다. 임대차 계약을 체결하는 과정에서 귀하의 과실이 인정된다면 이는 건물주의 손해배상책임 및 그 금액을 정할 때 참작하게 됩니다. (민법 제396조)

민법 제396조 (과실상계)

채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.

물론 건물주가 자신의 과실을 인정하였는지 여부 등에 따라 손해배상이 쉽게 이루어질 수 있을지가 결정될 수 있을 것이나 귀하의 과실 여부 등도 모두 고려하여 손해배상액이 결정될 것으로 보입니다.

그러니 우선 건물주와 대화를 해 보시어 원만한 해결방법을 찾으시기 바랍니다. 법적인 방법은 최후의 수단이며 원만히 해결하는 것이 귀하에게 시간적으로나 비용적으로 유리할 것입니다.

최대한 답변을 드리기 위해 노력했으나 지면으로는 자세한 상황을 파악하기 어려워 정확한 답변을 드리는 데 한계가 있습니다.

자세한 상담을 원하시면 저희 상담원으로 직접 내원하시어 상담을 받으시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역의 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.

상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.

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