* 답변 드립니다.

1. 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하게 됩니다.

이 경우 대법원은, 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 판시하고 있습니다. (대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결)

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생하기 때문에(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결) 귀하의 경우 1월 30일에 재전입을 하셨으므로 대항력 및 우선변제권의 효력은 그 다음날인 1월 31일에 발생하게 됩니다. 따라서 귀하의 순위는 1월 31일에 근저당권을 설정한 윤**씨와 같아지게 되고, 이에 따라 경매가 진행되어 배당이 되면 귀하와 윤**씨는 채권액에 비례하여 배당받게 될 것으로 보입니다.

2,3. 변제자 대위란 제3자 또는 채무자와 함께 채무를 부담하는 자(공동채무자)등이 채무자를 위해 변제한 경우에, 채무자에 대해 구상할 수 있는 범위 안에서 채권자의 ‘채권 및 그 담보에 관한 권리’를 행사할 수 있는 제도입니다. 다시 말해 제3자가 변제 또는 채권자의 담보권실행 등으로 채권자에게 만족을 준 경우에 채무자에 대해 갖게 되는 구상권을 확보하기 위하여 변제 등으로 소멸하게 될 채권자의 채권 및 담보권을 변제자와 채무자 사이의 관계에서 그대로 존속시키면서 구상권자가 행사할 수 있도록 하는 제도인 것입니다.

귀하께서 말씀하신대로, 귀하가 신협에 대해 변제자 대위를 하시게 된다면 신협이 채무자에게 가지고 있었던 근저당권을 귀하께서 채무자에게 행사할 수 있게 되는 것입니다. 즉 해당 주택에 설정되어 있는 1,2순위 담보권이 모두 귀하에게 있는 것입니다.

다만 신협입장에서는 귀하의 대위변제로 인해 채권의 만족을 받았다면 더 이상 경매를 진행시킬 필요가 없으므로 취하할 것으로 보입니다. 따라서 이 경우에는 귀하께서 근저당권에 기한 경매를 붙일 수 있을 것입니다.

또한 누가 경매를 붙이느냐에 관계없이 경매 목적물에 대한 권리를 가지고 있는 자라면 배당신청을 하여야 배당을 받아갈 수 있습니다. 따라서 경매가 진행된다면 3순위에 있는 윤**씨도 배당신청을 하여 배당을 받아갈 것이기 때문에 이로써 저당권은 소멸할 것입니다.

다시 말해, 귀하가 대위변제를 했다거나, 귀하가 경매를 신청했기 때문에 3순위의 저당권이 소멸하는 것이 아니라, 저당권이 실행되어 경매가 진행된 후 경락인에게 해당목적물이 경락이 되면 3순위자인 윤**씨의 저당권은 소멸하게 되는 것입니다.

4. 저당 부동산의 매각대금으로부터 우선변제를 받았으나, 귀하의 채권이 완전히 변제되지 않은 경우에는, 변제받지 못한 잔액채권은 무담보의 채권을 남게 됩니다.

따라서 귀하의 임대차계약기간 중에 소유자 유**에서 구**으로 가 바뀐 것이라면, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것이 되기 때문에, 임차인은 계약 종료 당시의 소유자(즉 새로운 소유자 구**)에게 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 귀하께서는 남은 보증금에 대해 구**씨에게 청구하실 수 있을 것입니다.따라서 구**씨가 남은 보증금을 주지 않는다면, 구**씨 명의로 되어 있는 다른 재산에 대해 저당권을 설정하시거나, 가압류를 하실 수 있을 것입니다.

또한 귀하께서 대위변제를 하여 1순위인 신협의 저당권을 소멸시킨 경우라면, 다음의 판례가 적용될 수 있을 것입니다.

“주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결)”즉, 귀하께서 경락대금으로 보증금 전액을 만족 받지 못할 경우, 경매의 목적물을 경락받은 자에게 남은 보증금을 받을 때까지 집을 나가지 않을 것을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 귀하께서 말씀하시는 세금이라는 것이 경매 목적물인 부동산에 대한 세금이신지요, 아니면 국세나 지방세 같은 일반 공과금을 말씀하시는 것인지요?

경매목적물인 부동산에 부과되어 있는 세금(이른바, ‘당해세’)는 경매비용과 필요비, 유익비, 그리고 소액보증금, 다음으로 배당이 됩니다.

그러나 경매부동산과 관련이 없이 부동산 소유주가 국가, 지자체에 미납한 세금인 국세, 지방세는 담보물권이나 임차보증금채권 등보다 후순위입니다.

그러니 위의 내역을 정확히 살펴보신 후 세금 액수에 대해서는 해당 구청에 문의해 보시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

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