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제가 2009년 9월에 아파트를 구입하면서 전 소유자가 현 임차인과
계약기간을 2009년2월~2011년2월까지 2년으로하고
보증금 3천만원/월 임차료 95만원 으로하는 임대차계약을 승계하여 매매하였습니다.
그런데 임차인이 제가 매매를 하면서부터 월세를 밀리기 시작하면서
약속도 차일피일 미루고 결국 3달분의 임차료가 밀려서
저는 2009년 12월에 임대차계약을 해지하는 내용증명을 발송하였습니다.
저도 지금 현재 월세를 살고있는지라 임차료를 받지못하면
현재 제가 거주하는집의 월세와 집 구입시 받은 은행대출이자라는
이중고를 겪고있어 경제적으로 힘든상황인지라 2010년 1월10일까지
명도해달라는 내용도 포함하여 내용증명을 발송하였고
집으로 찾아가 면담을 하였으나 임차인은 자신도 다른곳에서
월세를 못받아서 못주는것 뿐이라고 곧 해결 해줄테니 기다리라고만 하며
오히려 큰소리치며 버티고있습니다.
지금까지 입금을 약속한 날짜는 단 한번도 지킨적이 없고요
차일피일 미루다가 제가 계약해지 내용증명을 발송하니깐
겁이났는지 밀린 임차료의 일부만 넣어주고는
또 다시 월세가 밀려서 현재 195만원이라는 금액이 밀려있고요..
약속을 또다시 지키지 않길래 2010년 1월10일 건물명도하라는 내용으로
2차 내용증명을 보냈는데 이건 수취인 부재중으로 반송되어 돌아왔습니다.
앞으로도 상황이 나아질꺼같지 않아 임차인에게 앞으로 임차료가 밀리면
집을 빼겠다는 각서를 요청하자 그건 절대로 써줄수 없다고 합니다.
이런 상황이기에 제때 월세를 받기는 커녕 밀린임차료 금액만 늘어갈꺼같기에
명도소송을 진행하고자 하는데요.
1. 이 아파트의 공시지가가 4억이여서 소액재판도 안되고 민사단독 사건으로 가야할꺼같은데
솔직히 변호사 수임료도 너무 부담되어서 여기서 도움을 받아 혼자 진행 해보려고 하는데요
상담받으면서 소장작성을 대행해주실수있을까요?
가능하다고 하시면 방문해서 도움을 꼭 받고싶습니다.
2. 소장을 작성하고 법원에 접수하기전에 혹시 임차인이 돈을 입금하여서
2달치가 밀린 월세금액(190만원)이하가 된다면 명도소송을 하지 못하고 이 계약을 계속 유지해야 하는건가요?
3. 내용증명에 명시된 명도요청 날짜인 2010년 1월10일까지 소송을 진행하면 안되는건가요?
아니면 임차인이 명도하지 않겠다고 말했기 때문에 지금 당장이라도 소송을 진행하면 되는건가요?
4. 입주당시 전입신고에도 안되있던 친정엄마라는 분이 얼마전에 따로 세대주로 전입신고가 되있는데
명도소송을 진행하게되면 이 친정엄마라는분에게도 따로 명도소송을 진행해야하나요?
하루하루 이일 때문에 너무 힘드네요..도와주세요..
답변드립니다.
1. 귀하의 말씀대로 임차인이 임대료를 2기 이상 지불하지 않은 것이 객관적인 증거로 명백하게 증명될 수 있다면 명소소송을 할 때 꼭 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 소장은 귀하가 직접 작성하셔도 무방합니다. 다만 혼자 작성하기 어렵다면 어느 정도의 비용을 들여 법무사에게 부탁할 수도 있고, 여유가 있다면 변호사에게 맡겨도 상관은 없습니다. 귀하가 혼자 소장을 작성하시는데 어려움이 있다면 소장을 작성한 후 상담원으로 가져오시면 상담을 한 후 검토해 드리겠습니다. 지방에 거주하고 계시거나 직접 방문하기 어려우시다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
2. 민법에는 다음과 같은 규정이 있습니다.
민법 제640조 (차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
귀하의 말대로 임차인이 월세를 지불하여 연체한 월세가 2달치에 미치지 못한다면 차임연체로 인한 계약 해지는 어려울 것으로 보입니다.
3. 판례는 “민법이 특히 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 임대차계약의 해지를 할 수 있는 것으로 규정한 취지는 다른 여러 가지 규정을 통하여 임차인을 강력하게 보호하는 반면에 임차인에게도 성실한 차임지급 의무를 이행할 것을 요구하는 것으로 생각되므로 민법 640조에 의한 임대차계약해지의 경우에는 계약일반의 해지의 경우와는 달리 임대인의 최고절차가 필요 없다고 보는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 1962.10.11, 62다496).”라고 합니다.
위 판례를 해석하여 보면 법적으로만 판단할 경우 차임연체로 인한 계약해지의 경우 최고(언제까지 밀린 월세를 지불하지 않으면 계약을 해지하겠다는 의사표시)를 반드시 하여야 하는 것은 아닙니다. 다만 도의적인 관점에서 임차인에게도 차임을 지불할 기회를 주는 것이 서로를 위해 좋은 방안이기 때문에 미리 임차인에게 알려주는 것입니다. 따라서 법적으로만 판단하면 임차인이 월세를 2기의 월세료에 해당하는 만큼 밀린 경우라면 1월 10일까지 명도하라고 하였다 하더라도 지금 당장 명도소송을 제기할 수도 있겠지만 귀하께서 직접 1월 10일까지의 기한을 임차인에게 주신 것이니 그 기간은 기다려 주시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
임차인이 밀린 월세료가 “2기의 해당분 + 5만원” 인 것이라면 임차인과 대화를 통하여 월세를 지불하도록 다시 독촉해 보시는 것도 좋을 것으로 보입니다. 물론 법적으로만 판단할 경우 연체된 월세가 2기분을 넘은 것이 맞지만 5만원이라는 금액 때문에 명도소송을 하는 경우 재판부에서 어떻게 판단할 지는 알 수 없습니다. 또한 명도소송을 하여 귀하께서 승소하시더라도 상당한 기간이 지나야 승소하실 수 있을 것이므로 차라리 그 전에 임차인을 설득하여 계약해지를 할 수 있다면 그렇게 하시는 것이 귀하에게 더 도움이 될 수도 있습니다. 신중히 생각하신 후에 결정하시기 바랍니다.
4. 현재 주민등록상 애초의 계약자 뿐 아니라 친정엄마도 현재 그 집에 거주하고 있는 것으로 나타난다면 친정엄마에게도 함께 명도소송을 진행하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 명도소송의 판결문은 피고로 기재되어 있는 사람에게만 효력을 나타내기 때문에 만약 계약자만을 상대로 명도소송을 진행하여 승소하게 된다면 친정엄마를 내보내기 위한 명도소송을 따로 진행하여야 할 수도 있습니다. 물론 그 집에 거주하고 있는 계약자와 그와 함께 주민등록이 되어있는 자들도 포함하여 판결이 내려진다면 따로 명도소송을 진행하지 않아도 되겠으나 피고가 아닌 자들에 대하여도 재판부에서 판결을 내려줄지는 알 수 없습니다.
앞서 말씀드린바와 같이 법적인 절차는 시간적·비용적 부담이 큽니다. 월세를 연체하는 임차인 때문에 걱정이 많으시겠지만 법적인 절차를 밟기 전에 임차인에게도 자발적으로 월세를 납부하던지 계약을 해지할 수 있도록 기회를 주고, 설득을 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 법적 절차를 밟기 전에 꼭 신중히 생각하신 후에 결정하시기 바랍니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시기 바랍니다. 상담 후 귀하께서 원하시면 상대방을 불러 조정을 해 드릴수도 있습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
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