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글수 15,688
부부 공동명의의 부동산을 매수하는 계약을 한 상태이고 중도금은 미지급 상태입니다.
공동매도자 중 아내만 계약일에 참석했는데..
남편의 위임장이나 인감증명서 확인없이 진행했습니다.
부동산 가격이 상승하다보니 매도자측에서 계약파기를 하기 위해 중개사의 위임장, 인감증명서 확인절차에 대한
과실을 주장하며 배액배상이 아닌.. 그냥 계약파기를 주장합니다.
남편은 매도에 동의하지 않았다면서..
1. 중개사의 과실이 있는 것 같은데.. 매수자인 저희는 중개사로부터 배액배상을 받을 수 있나요?
부동산 공제보험에 보상을 청구하면 되는건가요? 절차는 어떻게 되나요?
2. 공동중개인데..매수측 중개사에게 보상을 청구해야하나요? 매도측 중개사에게 보상을 청구해야하나요?
3. 저희가 집을 보러갔을 때 남편이 집도 보여줬고 매도의사도 있었는데..
위임장 확인을 안했다는 이유로 계약파기를 주장할 수 있나요?
4. 저희는 그냥 계약을 없던 일로 해제하는 수 밖에 없는건가요? 아무런 보상도 받지 못하나요?
5. 매매계약상 과실때문에 보상받을수 없다면..사기죄로 매도자를 고소할수는 있나요? 손해배상청구 가능한가요?
소송으로 가면 기간이 많이 걸리겠죠?
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
공유물의 처분에 관하여 우리법에서는 “공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제274조).”고 규정하고 있어 공유물의 매매는 공유물의 처분행위로서 공유자 전원의 동의가 있어야 가능하다 하겠습니다.
본 사안의 경우, 부부 공동명의의 집을 매수하려고 매매계약을 체결하는 과정에서 공유자 중 1인이 나오고 다른 공유자의 위임장이나 인감증명서를 확인하지 않고 매매계약을 체결 한 이후에 부동산 시장의 변동으로 인하여 부동산 가격이 상승하다 보니, 매도자 측에서 다른 공유자의 위임장이나 인감증명이 없이 체결한 매매계약으로서 무효를 주장하는 것으로 계약금만 돌려주려 하나, 매수인이 집을 보러 갔을 때 다른 공유자가 집도 보여주고 매도 의사도 있었다면 이는 단순 변심으로 볼 수 있어 매도인 측에서 계약을 해제하고자 하면 계약금의 배액을 상환할 책임이 있다 하겠습니다(민법 제565조 참고). 공동명의자 중 1인이 나와서 계약을 한 경우 다른 공유자의 동의를 얻어줄 법적인 책임이 있다 할 것이므로 다른 공유자가 동의하지 않아 계약 자체가 해제가 되는 경우에는 계약당사자를 상대로 매매계약 해제에 따른 계약금의 배액을 돌려달라고 청구할 수 있다 하겠습니다.
한편, 공인중개사법에서는 “개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제1항)”고 개업공인중개사의 손해배상책임에 대하여 규정하고 있습니다.
본 사안의 경우, 매매계약을 체결할 당시에 공동소유자 중 1인이 매매의 당사자로 나서서 매매계약을 체결하였으나 다른 공유자가 매매에 반대하여 매매계약을 해제하게 되는 경우, 계약 당시 다른 공유자의 인감증명 및 위임장을 매수인이 요청하였음에도 불구하고 이를 받아주지 않았다면 이에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다 하더라도 실질적으로 매수인이 재산상의 손해가 발생한 것이 있다고 보기 어려워 손해배상이 인정이 되기 어려울 뿐 아니라, 공유물의 매수인으로서 공유자 전원의 동의 또는 다른 공유자의 대리권 수여가 있었는지를 직접 확인하지 않은 매수인의 책임이 더 커서 개업공인중개사의 손해배상이 인정이 된다고 하더라고 극히 일부분이 인정될 것이라고 봅니다.
이러한 기본적인 설명을 바탕으로 문의하신 순서대로 답변을 드리도록 하겠습니다.
중개사를 상대로 손해배상을 청구하는 경우, 해당 개업공인중개사가 손해배상에 협의하지 않을 경우에는 법원에 중개사를 상대로 손해배상청구의 소를 제기하여 판결문을 받아서 공인중개사협회 또는 보험사 측에 공제신청을 하면 됩니다.
2. 공동중개의 경우, 매수인의 입장에서는 매수인 측 개업공인중개사를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있다 하겠습니다.
3. 매수인이 집을 보러갔을 때 다른 공유자가 집도 보여주었고 매도의 의사도 있었다는 사실을 입증할 수 있다면 매도인측의 단순 변심에 의한 계약해제를 주장할 수 있다 하겠습니다.
4. 매도인 측으로부터 매매계약의 해제 의사의 통지를 받음으로써 매매계약은 해제가 된 것이며 매매계약의 이행을 강제할 수 없습니다.
5. 매매의 당사자가 다른 공유자(남편)의 동의없이 매매계약을 체결하고 다른 공유자의 동의를 받아주지 못하여 매매계약이 해제가 되는 것이라면, 다른 공유자(남편)의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못하여 매매계약이 해제가 되는 경우라 할 수 있어 매수인에 대하여 손해배상의 책임을 면하기 어렵다 하겠습니다(민법 제135조 제1항 참고).
이에 대하여 계약당사자가 책임을 적극적으로 지지 않으려고 할 경우에는 매도인의 주소지를 관할하는 법원에 손해배상청구의 소를 제기할 수 있으나, 소송 과정에서 원만하게 조정이 되지 않는 한 상당한 기간이 소요가 될 것이라고 봅니다.
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