작성하신 글 잘 읽어보았습니다.

재계약과 관련하여 먼저 임대인과 합의를 시도해 보시기 바랍니다.

집에 계속 거주하는 상태에서 주민등록을 옮기지 않고 재계약을 하시며 임차보증금 6500만원을 올려주셨다면 기존 임차보증금 23000만원은 과거의 확정일자에 따른 대항력을 그대로 유지하며, 증액한 6500만원에 대해서는 계약서를 작성하여 확정일자를 새로 받아야 그 때부터 대항력이 발생하는 것입니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 문자로 재계약을 하셨다고 하였는데, 계약을 그대로 진행하시려면 계약서를 작성하여 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다. 다만 이미 선순위의 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 확정일자를 받는다하여도 6500만원의 임차보증금은 후순위가 됩니다.

귀하가 주인에게 근저당권자에게 6500만원을 상환하라고 요구하였고, 집주인이 이를 받아들여 근저당권자에게 6500만원을 반환하였더라도 등기된 채권최고액이 9500만원에서 3000만원으로 감액 등기되지 않는 이상 안심할 수 없습니다. 채무가 확정되기 전까지 채권최고액의 범위 안에서는 채무가 얼마든지 변동할 수 있기 때문입니다(민법 제357조 제1항 및 제2항).

귀하는 전세금 500만원을 포기하고 계약을 해제 하실 수 있습니다(민법 제565조). 전세계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복을 하여야 할 의무가 생기므로 귀하는 집을 비워주어야 하고, 집주인은 귀하에게 기존 전세금을 돌려주어야 합니다(민법 제548조 제1항). 집주인이 임차보증금을 주면서 이사를 나가라고 하는데 귀하가 그 집에서 계속 사시게 된다면 집주인이 명도소송을 할 수 있고, 집주인이 승소하면 이를 권원으로 강제집행을 할 수 있을 것입니다.

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