* 답변 드립니다.

답변이 늦어 대단히 죄송합니다.

귀하께서는 귀하의 임차권등기가 말소되었다고 하셨는데, 아직 배당도 되지 않은 상태에서 어떻게 말소가 되신 것인지요? 배당기일이 아직 지나지 않은 상태인데, 귀하께서 임의로 말소하신 것이 아니라면, 어떤 과정으로 말소가 된 것인지요?

이런 점에 대해 알지 못한 채 답변을 드리는 점에 대해 양해 부탁드리며, 자세한 상담을 원하시면 내원하시기를 권유 드립니다.

1. 원칙적으로 임차권등기를 하는 이유는, 임대차기간이 만료된 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되면 대항력을 상실하게 되기 때문에, 임차인이 본래 가지고 있었던 대항력과 우선변제권의 순위를 유지하기 위하여 임차권등기명령을 해 놓는 것입니다.

이처럼 주택임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었고, 그에 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없다면, 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다(부산고법 2006.5.3. 선고 2005나17600 판결)는 고등법원의 판례가 있습니다.

다시 말해, 귀하가 해 놓은 임차권 등기가 귀하도 모르게 말소되어 있는 상태라면, 기존에 귀하가 취득했던 대항력은 그대로 유지가 될 것입니다.

이 때, 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 취득하게 되는데 두 가지의 요건이 모두 채워진 때에 발생하는 것이며, 그 효력발생시기는 그 요건이 모두 채워진 그 ‘익일부터’(즉 익일 오전 영시부터)라고 대법원은 판시하고 있습니다. 따라서 대항력이 발생하는 그 날에 저당권을 설정했다 해도, 대항력은 그 날 영시부터 발생하였으므로 저당권에 대해 그 효력을 주장할 수 있을 것입니다. 이에 대해 대법원에서도 다음과 같이 판시하고 있습니다.

“주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.

원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 피고 선정자 000이 1996. 8. 16. 이 사건 부동산을 보증금 51,000,000원에 임차하여 1996. 8. 27. 주민등록상 전입신고를 마쳤으므로 위에서 본 법리에 따라 익일인 1996. 8. 28. 00:00시부터 대항력이 있어 그 후 1996. 8. 28.자로 주간에 경료된 이 사건 저당권에 기한 경낙인인 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이므로 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 이를 다투는 논지는 모두 이유 없다.“ (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결)

2. 그러나 귀하께서 임의로 배당기일 이전에 임차권등기를 말소하신 것이라면, 기존의 대항력은 그 효력을 잃게 될 것입니다. 그렇게 되면 귀하의 대항력은 저당권에 대해 그 효력을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

그러니, 등기부상 귀하의 임차권등기가 말소된 원인부터 차근히 살피셔야 할 것입니다.

지면 상담에는 한계가 있으므로, 직접 내원하여 상담 받으시기 바랍니다. 지방에 거주하신다면 그 지역에서 무료로 상담 받을 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.

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