답변드립니다.

1. 먼저, 계약 기간 중 임대인의 사정으로 인하여 임대차 계약을 해지하게 되는 경우 임차인은 이사비용 및 복비를 청구할 수 있는데, 이때 그 비용의 산정은 법적으로 정해져 있는 것이 아니라 임대인과 임차인의 협의로 정하는 것이니, 적당한 선에서 합의하시기 바랍니다.

2. 전세권설정등기란 물권으로서 설정과 동시에 효력을 발생하며, 그 설정순위에 따라(선순위 근저당에 대한 대항력은 없음) 순위보호가 인정됩니다. 전세권 설정은 주인의 인감증명서, 인감도장(위임장), 등기필증이 필요하기 때문에 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 설정과 말소 시에 비용이 들어갑니다. 따라서 일반적으로 전세금이 큰 경우 전세권 설정을 하는 경우가 많고, 보통은 주택에 입주하고, 전입신고를 하면서 확정일자를 받아두는 경우가 많습니다.

3. 확정일자는 주택을 인도(실제 거주를 하여야 함)하고 전입신고를 하면서 동사무소에서 계약서에 확정일자 도장을 받는 것으로, 그 다음날부터 효력을 발생합니다. 확정일자 역시 차후 후순위로부터 대항력이 있으며, 임차인이 단독으로 할 수 있습니다.

4. 전세권등기와 확정일자의 가장 큰 차이점은 경매가 진행되었을 때 전세권설정등기자는 배당요구 없이 순위에 의한 배당을 받을 수 있으나, 확정일자부 임차인은 별도의 배당요구를 하여야 한다는 점과 전세계약기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 전세권설정등기자는 직접 경매신청을 할 수 있으나, 확정일자부 임차인은 법원의 판결을 받아야지만 가능하다는 점입니다.

5. 말씀드린바와 같이 임차인이 주택을 인도, 전입신고하고, 확정일자까지 받은 경우 경매가 진행되었을 때 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이와는 별도로 대항력만 갖추면(점유, 전입신고) 선순위권리자보다도 우선하여 변제 받을 수 있는 최우선변제라는 것이 있는데, 이 때에는 보증금이 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 4천만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 3천500만원, 그 밖의 지역은 3천만원 이하인 경우에만 가능하므로 귀하는 여기에 해당하지는 않습니다. 따라서 전입신고 후 확정일자를 받은 다음 날까지 등기부등본 상 근저당 등이 하나도 없다고 한다면, 그 후에 압류 등의 문제가 생길 경우 귀하께서 배당요구를 하게 되면 가장 먼저 전세금 전부(경매낙찰금액 한도 내에서)를 변제받을 수 있습니다.  

6. 전세권등기설정을 하시는 것이 더 안전한 방법이기는 합니다만, 등기부등본 상 근저당 등이 하나도 없는 주택인 경우 확정일자만으로도 보증금을 보호받을 수는 있습니다. 하지만, 이 경우 잔금을 치르는 날까지 등기부등본을 계속 확인해 볼 필요가 있습니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

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