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안녕하세요...
2006.01.15 전세보증금 6000만원에 2년 기간동안 아파트 전세계약을 맺고 다음날 확정일자받고 전입신고도 했습니다.
2006.05.15 모 은행으로부터 임차중인 아파트에 2억원의 근저당권이 설정되었습니다.
2008.01.10 전세기간 만료가 되어 집주인과 협의한 바, 전세보증금을 3000만원 올려달라고 하여 3000만원을 올려주고 전세기간을 2년간 연장하는 갱신계약을 하고 다음날 다시 확정일자를 받았습니다.(총 전세보증금이 9000만원이 되었습니다.)
이후 집주인이 은행으로 대출받은 금액을 갚지 못하여 은행에서 경매를 신청했고
그 결과 제3자가 2억5천만원에 낙찰을 받은상태입니다.
따라서, 저는 6000만원을 배당받았고 은행에서 1억9천만원 정도를 배당받았습니다.
결국 저는 나중에 올려준 전세금 3000만원은 배당을 받지못한 상태입니다.
오늘 법원에서 배당표를 떼어보니,
낙찰가에서 강제집행 비용 350만원 정도가 가장먼저 공제 되었고,
그다음
배당1순위로 시청에 십몇만원이 배당 되었고,
배당2순위는 저로 채권액 9000만원 중에서 6000만원이 배당되었고,
배당3순위는 은행으로 1억9천만원 가까이 배당이 되면서 경락금액이 전액 소진되었더라구여...
현재 까지의 상황은 이렇구여....
1. 현재의 상황에서 낙찰자가 집을 비워줄것을 요구할 경우 세입자인 제가 낙찰자에 대하여 배당받지못한 3000만원의 지급을 요구하는 대항력을 가질수 있는것인지 궁금합니다.
2. 인도명령은 그 대상이 제한적이라고 알고 있는데,
본건에서 낙찰자가 저를 상대로 인도명령을 신청할 수 있는지, 또는 명도소송을 제기할 수 있는지도 궁금합니다.
3. 또한 명도소송이 제기될 경우 통상 법원에서는 본건과 같은 경우에는 동시이행을 결정한다고 알고있는데 맞는지요? 만약 맞다면 저는 배당받지 못한 3000만원을 낙찰자에게 받을때 까지는 집을 비워주지 않아도 되는것인지요...?
휴... 질문이 길어졌습니다.
답변 꼭 부탁드립니다. 감사합니다....ㅠㅜ
* 답변 드립니다.
1. 올려주신 사안을 보면, 현재 귀하의 보증금은 순위가 나뉘어 있습니다. 즉 보증금 6천만 원은 은행의 저당권에 앞서 있고, 그 후의 보증금 3천만 원은 다시 확정일자를 받았기 때문에 은행의 저당권보다 후순위가 되는 것입니다.
따라서 경매주택에는 “ 6천만원 보증금에 대한 채권(임차권)→저당권→3천만원 보증금에 대한 채권(임차권)”의 순위로 되어 있으므로, 은행의 저당권 실행을 위한 경매로 인하여 6천만원 보증금에 대한 채권과 저당권 및 3천만원 보증금에 대한 채권은 모두 소멸하게 되는 것입니다.
이 때 6천만원 보증금에 대한 채권은 저당권보다 선순위이므로 대항력이 있어, 경락인은 6천만원에 해당하는 보증금을 인수하게 됩니다(만약 귀하가 이 부분에 대하여 배당을 받지 못했다면 경락인이 그 금액만큼은 귀하에게 보증금을 반환해 주어야 하는 것입니다).
그러나 3천만원 보증금에 대한 채권은 저당권보다 후순위이므로 대항력이 없기 때문에, 경락인은 3천만원에 해당하는 보증금을 인수하는 것이 아닙니다. 즉 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차주택의 양수인이 아니므로 결국 주택임대차보호법 제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸)의 단서(보증금이 모두 변제되지 않는 한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.)는 적용되기 어렵다고 보여집니다.
대법원에서도 “경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결)”고 판시하고 있습니다.
2. 따라서 해당 주택을 경락받은 경락인은, 귀하에 대해 건물명도소송을 제기할 수 있을 것입니다. 이미 경락인은 자신이 인수한 보증금 6천만원을 지급하였기 때문입니다. 따라서 이미 언급한대로 귀하께서는 이미 6천만 원을 배당받았으므로 더 이상 3천만원의 보증금으로 이에 경락인에게 대항할 수 없을 것입니다. 경락인에게 대항하기 어렵다고 하여 귀하가 받지 못한 3천만원의 보증금 채권 자체가 소멸한다는 것을 의미하는 것은 아니고 이 부분에 대하여는 실제 임대인이었던 사람에게 청구할 수 있을 것입니다.
3. 귀하가 사안에서 말씀하신 동시이행항변이란, 임대차의 경우, 임대인의 보증금반환과 임차인의 건물반환이 이에 해당합니다. 즉 쌍방의 의무를 동시에 이행해야 한다는 것입니다.
그러나 귀하의 경우, 이미 경락인은 지급해야 할 6천만원을 지급하였으므로, 목적물인 해당주택을 반환해야 하는 귀하의 의무만이 남았다고 볼 수 있을 것입니다.
따라서 경락인이 귀하에 대해 건물명도소송을 청구한 경우, 경락인에 대해 동시이행항변권을 주장하는데 어려움이 있을 것으로 보입니다.
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