민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고) 제1항 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제636조 (기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 유보한 때에는 전조의 규정을 준용한다. (즉, 해지 할 수 있다.)
귀하의 경우에 임대인과 2년간의 기간약정이 존재하는 경우에 해당합니다. 따라서 그 기간 전에 계약을 해지하기 위해서는 계약 당시에 계약기간 내 해지 할 수 있다는 내용을 약정한 경우에 한해서만 계약의 해지가 가능합니다.
특별한 경우 인정되는 임대차 계약의 해지사유로는 ①부동산의 소유자가 변동된 경우에 임차인이 새로운 소유자와의 임대차 계약이 존속함을 원하지 않는 경우 해지가 가능합니다. ②경매로 인해 소유자가 변동되는 경우에도 마찬가지입니다. ③계약기간이 만료한 후에도 계속사용하여 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 기간의 정함이 없는 경우에 해당되어 민법635조에 의한 해지가 가능합니다. ④기타 임대차계약의 조건의 변경이 있는 경우에도 해지가 가능합니다.
귀하의 경우에는 ④번 경우에 해당하는지 여부가 문제될 수 있으나 소음의 발생시 계약을 해지 한다는 내용을 계약의 내용에 포함시키지 않은 경우라면 이로 인한 해지도 불가능 할것으로 보여집니다. 따라서 임대차계약기간이 만료하기 전에 귀하측이 계약을 일방적으로 해지하는 것은 불가능합니다.
다만 임대인은 임차인(귀하)가 임대차계약의 내용대로 사용·수익케 할 의무가 있으므로 귀하가 소음을 참기 어려울 정도라면 소음을 방지하기 위한 다른 수단(예를 들어 방음시설 설치 또는 적극적으로 노래방측에 소음을 방지하는 장치의 설치 요구 등)으로 조치를 취해 달라고 요청할 수는 있습니다.
소음이 참기 어려운 상황에 이른 경우라면 헌법 제35조 환경권의 침해행위로 보아 소음발생행위의 중단을 청구하는 등의 방법이 모색 될 수는 있겠지만, 현재의 대법원은 환경권 규정에 의한 방해배제를 인정하고 있지 않는 입장입니다. 또한 이런 소송은 임대인인 주인을 상대로 제기하는 것이 아니고 노래방 주인을 상대로 제기하여야 할 것입니다. 법원이 민법상 물권적 청구권 규정에 의해서 방해배제청구를 긍정하기는 하나, 귀하의 집 아래층에서 발생하는 소음이 일반적으로 참기 어려울 정도로 심각한 경우인지를 입증하여야 하는 어려움이 있을 것입니다. 또한 경제적, 시간적인 손실을 감수하고 실제 소송을 제기한다 하더라도 승소할 수 있을지의 여부는 알 수 없습니다.
법적인 절차는 시간적·비용적 소모가 상당하므로 소송을 통하는 것보다는 당사자 간의 대화를 통해서 문제를 해결하는 것이 타당할 것이라고 생각합니다. 임대인에게 사정을 잘 설명하고 이해를 구한다면 임대인이 다른 임차인을 구해볼 수도 있을 것이고, 앞에 언급한 바와 같이 소음 방지를 위한 방음벽 등의 설치를 요구해 보는 등 다른 방안을 찾아보시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
지면 상담에는 한계가 있습니다. 더욱 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시기 바랍니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역의 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고) 제1항 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제636조 (기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 유보한 때에는 전조의 규정을 준용한다. (즉, 해지 할 수 있다.)
귀하의 경우에 임대인과 2년간의 기간약정이 존재하는 경우에 해당합니다. 따라서 그 기간 전에 계약을 해지하기 위해서는 계약 당시에 계약기간 내 해지 할 수 있다는 내용을 약정한 경우에 한해서만 계약의 해지가 가능합니다.
특별한 경우 인정되는 임대차 계약의 해지사유로는 ①부동산의 소유자가 변동된 경우에 임차인이 새로운 소유자와의 임대차 계약이 존속함을 원하지 않는 경우 해지가 가능합니다. ②경매로 인해 소유자가 변동되는 경우에도 마찬가지입니다. ③계약기간이 만료한 후에도 계속사용하여 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 기간의 정함이 없는 경우에 해당되어 민법635조에 의한 해지가 가능합니다. ④기타 임대차계약의 조건의 변경이 있는 경우에도 해지가 가능합니다.
귀하의 경우에는 ④번 경우에 해당하는지 여부가 문제될 수 있으나 소음의 발생시 계약을 해지 한다는 내용을 계약의 내용에 포함시키지 않은 경우라면 이로 인한 해지도 불가능 할것으로 보여집니다. 따라서 임대차계약기간이 만료하기 전에 귀하측이 계약을 일방적으로 해지하는 것은 불가능합니다.
다만 임대인은 임차인(귀하)가 임대차계약의 내용대로 사용·수익케 할 의무가 있으므로 귀하가 소음을 참기 어려울 정도라면 소음을 방지하기 위한 다른 수단(예를 들어 방음시설 설치 또는 적극적으로 노래방측에 소음을 방지하는 장치의 설치 요구 등)으로 조치를 취해 달라고 요청할 수는 있습니다.
소음이 참기 어려운 상황에 이른 경우라면 헌법 제35조 환경권의 침해행위로 보아 소음발생행위의 중단을 청구하는 등의 방법이 모색 될 수는 있겠지만, 현재의 대법원은 환경권 규정에 의한 방해배제를 인정하고 있지 않는 입장입니다. 또한 이런 소송은 임대인인 주인을 상대로 제기하는 것이 아니고 노래방 주인을 상대로 제기하여야 할 것입니다. 법원이 민법상 물권적 청구권 규정에 의해서 방해배제청구를 긍정하기는 하나, 귀하의 집 아래층에서 발생하는 소음이 일반적으로 참기 어려울 정도로 심각한 경우인지를 입증하여야 하는 어려움이 있을 것입니다. 또한 경제적, 시간적인 손실을 감수하고 실제 소송을 제기한다 하더라도 승소할 수 있을지의 여부는 알 수 없습니다.
법적인 절차는 시간적·비용적 소모가 상당하므로 소송을 통하는 것보다는 당사자 간의 대화를 통해서 문제를 해결하는 것이 타당할 것이라고 생각합니다. 임대인에게 사정을 잘 설명하고 이해를 구한다면 임대인이 다른 임차인을 구해볼 수도 있을 것이고, 앞에 언급한 바와 같이 소음 방지를 위한 방음벽 등의 설치를 요구해 보는 등 다른 방안을 찾아보시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
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