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글수 15,688
안녕하세요
2주전에 전세계약을 한 29일 입주예정자입니다. 계약후 일주일정도 후에 아파트 유치권이 생겼습니다.
부동산 중개소도, 집주인도 유치권전화한번안하더라구요 주말에 가구배치때문에 집구조 확인하려고전화했더니 그제서야....
46세대 나홀로 아파트 신축 건물인데요 시공사가 부도나 나면서 시행사의 하청업체에서 이아파트에대해 유치권을
행사는 것 같습니다. 걸린 금액이라든가 자세한 내용은 모릅니다.
시공사가 공사대금을 일부(아파트한동 절반정도)대물로 받아 일반분양으로 매매을 했는데
현재 임대인이 시공사로부로 매입을 한 아파트 입니다. 하청에서 유치권을 행사하여 들어가볼수도 없는 상황인데
주인은 불법 점유라고 입주당일 어떻게든 해결하겠다고 하는데.... 그러면 미리해결하든가 하면 되는데.
현재 유치권자가 사람들을 고용해서 점유하고있는 상태라 입주한다해도 상당한 마찰이 예상되고 입주할지도 모르겠습니다.
입주한다해도 현재 점유중인 사람들이 어깨들인것 같아 해꼬지 당할지도 모르고 나중에 경매의 위험성도 있을것 같고
계약을 해지하고 싶습니다.
임대인의 계약위반 사유가 되나요?
임대인에게 계약금을 돌려받을 있을지요?
안돌려준다하면 어떤 절차로 진행해야할지요?
세로 집도 알아봐야 하는데 답변꼭 부탁드립니다.
수고하세요.
=> 답변드리겠습니다.
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다(민법 제320조 제1항 참조). 시공사가 부도나면서 공사대금을 못 받은 하청업체에서 그 공사대금채권을 원인으로 하는 유치권을 아파트에 대하여 행사하는 경우 적법한 권한 행사일 수도 있고 적법하지 않을 수도 있습니다. 건축주와 시공사가 일치하는 경우에는 적법한 유치권 행사일 수도 있고, 건축주와 시공사가 일치하지 않는 경우에는 적법하지 아니한 유치권 행사일 수도 있습니다. 귀하가 말씀하신 상황만으로는 구체적인 사실관계 파악이 어려워 정확한 답변을 드리기 어렵습니다.
적법한 유치권 행사일 경우, 곧 입주를 앞둔 귀하께서 입주예정일에 입주하여 목적물을 그 목적에 맞게 사용·수익하시기 어려울 수 있을 것입니다.
적법하지 않은 유치권 행사일 경우에는 불법점유를 당한 건축주 측에서 유치권자를 상대로 유치권을 부인하고 목적물의 명도를 요구할 수 있을 것이나, 유치권자가 순순히 목적물을 명도하지 않는 경우 소송으로 다투어야 할 경우가 생길 수도 있을 것이며 이러한 소송은 유치권에 담보되는 채권의 존재여부와 그 액수, 그리고 적법한 점유가 있었는지에 대한 판단을 하여야 하므로 소송기간은 상당히 걸릴 것이므로, 역시 귀하께서 입주예정일에 입주하여 목적물을 그 목적에 맞게 사용·수익하시기 어려울 수 있을 것입니다.
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조 참조). 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지는 것은 임대인이 임차인에 대하여 이행하여야 할 채무의 내용입니다. 채무불이행의 유형 중 귀하의 경우는 이행지체 또는 이행불능의 성립여부를 생각해 볼 수 있을 것 같습니다. 임대인이 공사 하청업체의 점유 때문에 목적물을 귀하에게 인도하지 못하는 상황이 이행지체냐 이행불능이냐에 따라 그 법적효과가 다르게 됩니다.
이행지체일 경우에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 채무자에게 그 이행을 청구하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때는 이행지체로 발생한 손해배상 즉 지연배상을 청구할 수 있으며(민법 제392조 참조), 계약을 해제할 수도 있습니다(민법 제544조 참조).
이행불능일 경우에는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에 채권자는 전보배상을 청구할 수 있고(민법 제390조 참조), 계약을 해제할 수도 있습니다(민법 제546조 참조). 다만, 채무자의 책임 없는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 위험부담의 성립이 문제될 수 있습니다.
귀하가 말씀하신 사실 만으로는 구체적인 계약내용 기타 상황을 알 수 없어 원하시는 답변을 드리기에 어려움이 있음을 이해해 주시기 바랍니다. 일단 입주일 당일까지 임대인이 하청업체의 점유문제를 해결하고 목적물을 인도하여 주겠다고 하니 조금 더 기다려 보는 것도 방법일 수 있습니다. 약정한 입주일이 되어도 임대인이 목적물을 제대로 인도해 주지 않을 경우 임대인의 채무불이행을 이유로 하여 계약 해제와 더불어 경우에 따라 손해배상도 청구하실 수 있을 것입니다. 다만, 이 경우에도 임대인이 스스로 계약금 등을 돌려주지 않는다면 법적 절차를 거쳐야 할 수도 있습니다. 임대인에게 귀하의 구체적인 의사를 전달하여 합의점을 찾아보시기 바랍니다.
지면상담에는 한계가 많습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시기 바랍니다. 더불어 상대방이 원하실 경우 상담원에 함께 오실 수 있습니다. 상담과 조정을 통해 원만한 해결점을 찾을 수 있도록 도와드립니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
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