→ 답변 드립니다.

1. 등기부와 토지대장에 토지의 분할과 소유관계가 어떻게 되어있는지 확인해보셨는지요. 부동산에 관한 법률행위로 인하여 발생된 물권의 득실변경은 원칙적으로 등기하여야 효력이 있는 것이므로(민법 제186조) 등기부 상에 어떻게 분할이 되어있는지 여부를 따져보는 것이 가장 중요하다 할 수 있을 것입니다.

  대법원은 이와 관련하여 “인접한 갑, 을 토지의 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정하여야 할 것인바, 위 갑, 을 토지가 당초 분할됨에 있어 건물의 경계선이 아니라 분할되는 면적을 기준으로 측량하여 지적도가 작성된 경우에 있어서는 가사 위 분할된 면적이 등기부상 면적과 상위한 것으로 밝혀졌다 하더라도 현재에 이르러 분할 당시의 기지점을 찾을 수 없어 그 당시 측량방법으로 경계복원측량을 하는 것이 현실적으로 불가능하게 되었다면 위 분할측량원도를 토대로 현재의 주위 기지점에 의거하여 위 각 토지의 경계를 측량하여야 한다(대법원 1991.6.14. 선고 90다10346,10353(반소) 판결).”고 판시한 바 있습니다. 위 판결에서 볼 수 있는 바와 같이 소유권의 범위를 확정하는 데에는 지적공부(“토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부, 지적도·임야도 및 경계점좌표등록부” 또는 “지적공부에 등록할 사항을 지적법이 정하는 바에 따라 전산정보처리조직에 의하여 자기디스크·자기테이프 그 밖에 이와 유사한 매체에 기록·저장 및 관리하는 집합물”(지적법 제2조 제1호))의 경계에 의하게 되므로 등기부와 토지대장을 떼어 확인하여보시기 바랍니다.


2. 귀하의 할머니께서 거주하시던 집이라고 말씀하셨는데, 그 집의 소유자가 할머니이신지 아니면 다른 분인지가 명확치 않습니다. 그 집의 현재 소유자가 누구로 되어있는지요? 그리고 약 25년 전 땅을 A에게 팔 당시 분할측량이 아닌 경계측량으로 울타리 담 너머를 판 것이라는 것을 증명할 수 있는 계약서나 관련 서류가 있으신지요.

  점유로 인한 부동산소유권의 취득에 대하여 말씀드리자면, 민법은 제245조에서 “①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다(민법 제245조).”고 규정하고 있습니다.

  현재 등기부상 할머니께서 20년이 넘도록 살아오신 그 부동산의 소유자가 앞서 말씀하신 할아버지의 형제분인지 할머니 혹은 할아버지이신지 분명치 않아 민법 제245조의 제1항이 적용될 지, 제2항이 적용될 지에 대하여는 명확히 말씀드리기 어려우나 부동산 소유권의 시효취득이 인정되기 위해서는 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년(또는 부동산의 소유자로 등기한 자의 경우 10년)간 부동산을 점유하여야 합니다. 그리고 대법원은 평온 공연한 점유에 대하여 “민법 제245조에 규정된 평온한 점유란 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는 데 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 아니하는 점유이고, 공연한 점유란 은비의 점유가 아닌 점유를 말하는 것”이라고 판시한 바 있습니다(대법원 1992.4.24. 선고 92다6983 판결).
  또한 판례는 “부동산점유취득시효는 20년의 시효기간이 완성한 것만으로 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고 민법 제245조에 따라 점유자 명의로 등기를 함으로써 소유권을 취득하게 되며…(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결)”라고 판시하고 있습니다.

  위 규정과 판례를 해석하여 보면 20년간 평온, 공연하게 소유의 의사로 점유하면 바로 소유권을 취득하는 것이 아니라 소유권이전등기청구권을 취득하게 되고, 그 후 그 이전등기청구권에 의하여 등기를 하게 되면 소유권을 취득하게 되는 것입니다.

  기재해주신 내용이 명확치 않아 지면상으로는 상담에 한계가 있습니다. 사실관계에 따라 드린 답변이 적용되지 않을 수도 있사오니 이 점 참고하시고, 자세한 상담을 원하시면 등기부 등본 등 서류를 지참하시어 내원하시기 바랍니다. 귀하가 원할 경우, 상담 후 상대방을 본원에 나오게 하여 조정을 해 드릴 수도 있습니다.

  대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.

상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.

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