답변 드립니다.

올려주신 사연에서 실소유주와 등기부상 소유자가 다르다고 하셨는데... 부동산실권리자명의등기에관한법률에서 인정하는 경우가 아닌 명의신탁의 경우라면 추후에 문제가 발생할 수도 있습니다.

위법에 따르면 명의신탁약정의 효력은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방의 당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. 제1항 및 2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고(동법 제4조) 규정하고 있습니다. 대법원은 여기서 말하는 제3자라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 판시(대판 2004.8.30.2002다487711)하고 있습니다.

진정으로 실소유자가 따로 있고, 등기상의 소유자는 명의만을 빌려준 것인지를 확인하실 필요가 있습니다. 위법을 위반한 명의신탁약정이 있었다면 추후에 명의신탁약정이 해제되고 실소유주의 명의로 전환되는 경우 전세금을 반환받는데 어려움이 생길 수 있습니다. 즉, 전세금의 반환을 등기명의인 명의인에게 청구하여야 하는데 명의인이 자력이 없다면 전세금을 회수하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

올려주신 사연에 비추어 문의하신 내용 위주로 답변 드리겠습니다.

비록 대리인이 명의신탁자(진정한 소유자)라고 한다고 해도 현재 등기부상의 명의인이 아니어서 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 아니고 대리인과 계약을 체결하는 상황이니 부동산 등기부상 명의인(소유자)의 위임장과 인감증명서는 반드시 받아야 합니다. 거리상의 문제가 있다면 직접 전화연락을 하여서 명의신탁의 관계인지 여부를 확인 또는 대리인에게 전세계약체결에 관하여 위임한 바 있는지와 추후 전세금 반환의 책임은 누구에게 있는지를 묻고, 그 통화내용을 녹음해 두시기 바랍니다(녹취는 본인과의 통화내용만이 적법합니다). 먼저 확인이 된 후라면(녹취를 한 상황이라면) 서류의 보완은 이사이후에도 가능할 것입니다. 그러나 위임여부 등이 확인이 되지 않은 상황에서의 입주는 추후 문제발생 우려가 있으니 신중하셔야 합니다. 또한 보증금 반환의 문제에 대한 대비로서 대리인을 보증금 반환에 대한 보증을 서세 하시기 바랍니다. 계약서상에 이 내용을 기재하고, 대리인의 인적사항(성명, 주소, 날인 등) 반드시 기재하도록 하시기 바랍니다.

그리고 계약의 해제를 원한다면 원만한 협의가 있어야 할 사안입니다. 대리인 위임여부에 대한 확인을 위한 캐나다에 있는 등기부상 소유자와의 전화통화 요청에 불응하거나 대리인의 보증금 반환에 대한 보증을 거부한다면 상대방도 계약해제에 대한 책임이 전혀 없다고는 할 수 없습니다. 따라서 임차인의 일방적인 사유에 의한 계약의 해제가 아니므로 계약금을 반환하는 쪽으로 협의하셔야 할 것입니다.

일반적으로 계약이 성립하여 계약서를 작성하는 경우 관행상 중개인에게 수수료를 지급하고 있습니다. 그러나 상담자의 경우 계약당시에 중개인의 대리인의 위임여부 등을 중개인이 확인했어야 하고 또는 소유자와 대리인간의 관계 등 그 소유관계에 대한 설명을 해야 했고, 그 경우 발생할 수 있는 법적인 문제점 등에 대한 자세한 설명이 없었음에 대한 중개인의 과실이 있으니 중개인에게 계약을 위의 내용으로 해제할 수 있도록 협조요청을 하되 계약해제를 원만하게 할 수 있도록 중개인이 노력하는 때에 중개수수료를 지급하겠다고 주장을 해 볼 수 있겠습니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담후 조정을 원하시는 경우 조정을 해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다.

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