답변드립니다.

질문 1)에 대한 답변
귀하는 등기가 없더라도 가압류 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 받아놓은 상태이므로 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있고, 제3조의2 제2항에 의하여 민사집행법에 따른 경매 등을 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제 받을 권리가  인정됩니다.

그리고 사행행위 취소의 효과는 판례에 의하면 상대적 효력만이 인정되므로 채권자와 수익자인 집주인(A씨)에게만 취소의 효력이 있지 전득자인 귀하에게는 취소의 효력이 미치지 아니하므로 귀하는 채권자 및 경락인 등에게 임차주택의 소유권자가 집주인(A씨)라고 주장할 수 있습니다.

따라서 채권자가 귀하에게 사행행위의 취소를 주장하려면 별도로 귀하를 상대로 한 사행행위취소 및 원상회복을 소의 방법으로 청구하여 판결을 받아야 합니다. 그러나 사행행위는 민법 제406조 제1항 단서에 따라 사행행위 사실을 모르는 선의의 수익자나 전득자에게는 취소를 할 수 없습니다.

따라서 귀하께서 선의로 전세계약(임대차계약)을 체결하셨다면 채권자는 인대차계약을 취소할 수 없습니다. 다만 사안의 경우2008년 7월 소유권이 집주인(A씨)으부터 아버지(B씨)로 넘어갔다고 하므로 판례에 의하면 귀하가 임대차계약 당시에  사행행위를 몰랐다는 사실 즉 선의임을 입증해야 하는 부담이 있습니다. 그러나 귀하께서 전세계약설정당시 집주인(A씨)이 아버지(B씨)로부터 아파트를 증여받은 행위가 사행행위라는 사실을 알고 계셨다면 임대차계약은 소로써 취소가 될 수 있습니다.


질문2)에 대한 답변

임차인께서 주택임대차보호법의 적용대상자이고 “사행행위에 대하여 선의인 경우(입증책임은 귀하께 있습니다)”에는 채권자는 귀하를 상대로 사행행위를 취소할 수 없고, 또 집주인을 상대로 한 사행행위취소 및 원상회복의 판결의 경우 취소의 상대적 효력에 의하여 채권자와 수익자인 집주인(A씨)에게만 취소의 효력이 있지 전득자인 귀하에게는 취소의 효력이 미치지 아니하므로 귀하는 채권자 및 경락인 등에게 임차주택의 소유권자가 집주인(A씨)라고 주장할 수 있습니다.따라서 귀하는 임대차만료일까지 임차주택을 사용 수익할 수 있고 임대기간 만료시에 임차주택의 소유자가 집주인임을 주장하며 강제경매신청 및 우선변제를 받을 수 있는 것으로 사료됩니다.
그러나 사행행위에 대하여 악의인 경우에는 임대차계약이 소로써 취소될 수 있어 법적 보호를 받을 수 없고 집주인인 A씨를 상대로 책임을 물을 수  밖에 없습니다.

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