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글수 15,688
제가 지금 세입자입니다. 저희 가게는 체인점이고
시설비가 약 8천만원정도에 현제 주인이 바뀌지 않은채 3년째 영업중입니다.
근데 저희 건물이 좀 위치가 좋지않아 이번에 건물주께서 리모델링을 할려고
합니다. 저희 가게가 1층이고 호프집이라 공사를 하게 되면 피해가갈께뻔합니다
근데 건물주는 최대한 잘 막아서 공사할수 없냐고 물어보는데요.
제가 안된다고 하면 못하는것이 맞는지요? 그리고 만약에 나가달라고한다면
저는 가게 시설비며, 지금까지 터를 잡아놓았는데. 이것은 어떻게 해결해야합니까?
그리고 가게 계약만기가 2011년 1월인데요 그때까지 공사를 하지않고 기다렸다가
나가라고 하면 나가야하나요?? 앞에 말했듯이 체인점이라 처음 들어간 시설비가
꽤되는데 계약기간되었다고 주인이 무조건 나가라고 할수 있나요?
좀 긴급해서요..공사가 11월쯤으로 알고 있거든요. 부탁드려요~
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문의하신 내용을
1. 건물주인의 리모델링 공사를 세입자인 의뢰인이 막을 방법이 있는지?
2. 임대차계약기간이 만료되면 재계약을 할 수 있는지?
3. 만약 재계약이 안될 경우 시설비(권리금)를 집주인에게 요구할 수 있는지?
로 답변해 드리겠습니다.
1. 민법에서는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624), 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(제625조)고 규정하고 있습니다.
의뢰인이 집주인의 상가 리모델링에 대해 인용하시거나 영업을 할 수 없을 정도라면 계약해지를 하시고 손해배상청구를 해 볼 수 있습니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제10조에서는 임차인(의뢰인)의 계약갱신 요구에 대해 임대인(집주인)이 정당한 사유가 없다면 거절하지 못한다. 그러나 동법 제10조 1항 7호에 의거하여 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조 1항 7호의 갱신거절사유에 “리모델링”이 포함되는지 여부에 대한 질의에
건축법 제2조 1항 10호에서는 “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다고 규정하고 있습니다.
또한, 건축법 제2조 1항 9호에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.
따라서, 리모델링은 철거 또는 재건축과 다른 의미이므로 상가건물임대차보호법 제10조 1항 7호의 갱신거절사유에 “리모델링”이 포함되기는 어려울 것으로 보입니다.
고 법무부 법무심의관실 2009.03.17에서 답변하고 있습니다.
3. 권리금반환에 대해 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.
<대법원 2008.4.10. 선고 2007다76986,76993 판결>
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다.
그러므로 의뢰인과 집주인간에 권리금반환에 대한 약정을 하셨다면 약정대로 하실 수 있지만 약정이 없고 계약기간 만료로 인하여 보증금 반환시 권리금(시설비)반환이 포함되지 않기에 집주인에게 반환청구할 수는 없습니다.
4. 생각건대 의뢰인이 지금 계신 곳에서 계속 영업하기를 원하시고 집주인의 리모델링을 동의하실 것이라면 집주인에게 피해를 최대한 줄이는 방법을 강구해 줄 것과 손해배상을 요구해보시기 바랍니다.
계약기간도 남아 있고 의뢰인의 인용의무도 있기에 법적인 해결보다는 대화로 원만한 해결을 하시기 바랍니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 자세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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