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안녕하세요 답답한 마음에 글자몇자 적습니다
2008년 4월 12일 보증금 700에 월 25만원으로 주택으로 이사를 왔습니다..
2년 계약으로 2010년 4월 12일 이후에 월세를 내기때문에 연말정산에 필요한 서류를 해달라고했으나
집주인이 못해준다고 하여 싸우다 결국 나간다고 했으나 어머님 몸이 불편하신 관계로 1년을 더 연장을
하고 내년 봄에 나가겠다고 말하고 살고있었는데
2011년 1월부터 보일러가 고장이나 현재까지도 물을 가스렌지에 데워서 쓰고 있는 실정입니다..
그래서 집주인에게 보일러를 고쳐달라고 말했고(현재 보일러가 2개입니다 안방과 주방쪽 보일러 1개,
작은방과 화장실연결 보일러 1개, 2대 다 고장) 수리업자를 불러 수리 요청을 하였으나
10년이 넘은 보일러가 되어 수리가 불가능하여 교체를 해야된다고 하더군요..
보일러 교체 비용이 60만원(화장실연결 보일러)이었고 집주인에게 말을 했으나
자기는 안방보일러를 고쳐준다고 했지 화장실쪽 보일러는
자기와 상관없다고 말하며 못고쳐준다고 화를 내더군요,
동파로 인해서 보일러가 고장이 난것인데 왜 못고쳐주냐고 그럼 여기 있는 보일러는
어떻게 상관이 없는거냐고 하자 무조건 그 보일러는 자기랑 상관없고 안방보일러가 아니기 때문에
못고쳐주겠다고 못박더군요
그럼 우리도 보일러 수리비용으로 2달치 월세를 못준다고 하자 화를 내면서
당신들 마음대로 하라면서 전화를 끊어버리더군요..
세입자 입장으로 우리집도 아닌데 저희돈으로 보일러를 또 수리하기가 부담이 되어 일단
그냥 놔뒀습니다..
그 후에 집주인의 남편과 이야기를 다시 했으나
집주인의 남편은 집주인이 보일러 2개 모두 고쳐주고 돈을 지불한것으로 알고있더군요..
도저히 어쩔수 없어 1월에 전세집을 구했고 3월 3일에 이사를 하기로 결정했습니다
그리고 집주인에게 전화하여 3월 3일에 이사를 가야하니 보증금을 돌려달라고 말하자
집이 나가야 돈을 줄수 있다 왜 진작 말을 하지 않았냐고 하더군요..
법이 바뀌어 집주인과 세입자가 말이 없었을 경우 월세는 자동으로 1년 계약이 연장되는것으로
알고 있는데 맞는지요..
우리는 전혀 이 사실을 몰았던터라 내용증명을 보냈습니다
그러자 오늘 따짜고짜 우리집에 집주인이 동생과 제부를 같이 데리고
마음대로 열쇠를 따고 처들어와서 개새끼 소새끼 욕하면서 돈 줄건데 왜 내용증명 보냈냐고 쌍욕을
하더군요..그리고는 보일러 고치라고 했는데 왜 안고쳤냐면서 자기가 언제 못고쳐준다고 했냐면서
오리발 내밀면서 말도 안되는 소리로 내용증명보냈다고 공문서 위조라고 뒤집어 씌우는데....참....
부동산에서 쓴 임대차 계약서 보여주면서 이야기하는데도 우리보고 거짓말한다면서 고소하겠다고
협박하고 윽박지르고 내용증명 보냈으니 괘씸해서 돈 못준다고 니네들 알아서 하라고 하면서 가버렸습니다
이 경우에 어떻게 해야할까요..
오늘 너무 열받아서 부모님한테 하는거보고 진짜 죽여버릴라 그러다가
쌍방간에 욕이 오가고 몸싸움이 났는데 부모님이 말려서 간신히 참고 있었는데
있는놈들이 더한다고 다짜고짜 집주인이라고 문열고 들어와서 부모님 협박하고
돈 못준다고 하면서 행패부리고 돌아갔네요
이럴 경우 어떻게해야 하는지 알려주세요..
=>답변드리겠습니다.
1. 목적물에 장해·파손이 생긴 경우 임대인의 수선의무
보일러 고장의 책임 문제에 대하여 귀하가 말씀하신 사실만으로는 구체적인 사실관계를 알 수 없어 답변드리기에 어려움이 있음을 이해해 주시기 바랍니다. 다만, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조 참조), 보일러가 고장난 것에 대하여 귀하의 과실이 없다면 임대인의 의무위반을 이유로 하여 그 책임(수리요청 등)을 물을 수도 있을 것입니다. 고장의 원인이 무엇이냐에 따라, 시설 자체의 하자나 노후화에 따른 고장이라면 임대인에게 수리의 책임이 있을 수 있으며, 귀하의 과실로 인한 동파라면 귀하에게 수리의 책임이 있을 수 있습니다. 또한 수리비용이 소액일 경우 임차인인 귀하가 그 수리비용을 부담해야 할 경우도 있을 것입니다.
이와 관련하여 판례는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다”고 하고 있습니다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결 참조).
2. 전세계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지통고
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항 참조). 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임대차 존속기간은 2년으로 보게 되나(동법 제6조 제2항 참조), 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며(동법 제6조의2 제1항 참조), 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다(동법 제6조의2 제2항 참조).
귀하의 경우 임대인의 말대로 계약기간 만료후 임대인, 임차인 어느 쪽에서도 갱신거절의 통지 등을 하지 아니한 경우 계약의 묵시적 갱신이 성립될 수는 있을 것이나, 그러한 경우라 하더라도 앞서 말씀드린 것처럼 임차인으로서는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임차인인 귀하는 임대인에 대하여 2010년 4월 이후로는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있었으나, 다만 임대인이 귀하의 계약해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약해지의 효과가 발생하게 됩니다. 즉 임대인이 귀하의 계약해지 통지를 받은 지 아직 3개월이 경과하지 않았다면 현재로써는 임대차계약이 존속할 것입니다.
한편 임대인이 전세계약 종료시에 보증금을 반환하지 않았으나 임차인으로서는 불가피하게 다른 곳으로 이사가야할 사정이 생긴 경우, 임차인은 임차권등기명령신청을 하고 임차권등기를 한 후에 이사할 수 있습니다. 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항 참조). 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3자에 대한 대항력과 보증금에 대한 우선변제권을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 참조).
3. 임대인의 주거침입죄 성립 여부
한편, 귀하의 허락 기타 정당한 사유 없이 귀하의 집에 무단으로 침입한 임대인에 대하여는 형법상 주거침입죄의 성립 여부를 생각해 볼 수도 있을 것 같습니다. 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다(형법 제319조 제1항 참조).
판례는 “주거침입죄는 사실상의 주거의 평온을 보호법익으로 하는 것이므로 그 거주자 또는 간수자가 건조물 등에 거주 또는 간수할 권리를 가지고 있는가의 여부는 범죄의 성립을 좌우하는 것이 아니며, 점유할 권리 없는 자의 점유라고 하더라도 그 주거의 평온은 보호되어야 할 것이므로, 권리자가 그 권리실행으로서 자력구제의 수단으로 건조물에 침입한 경우에도 주거침입죄가 성립한다 할 것이다”라고 하고 있습니다(대법원 1985. 3. 26. 선고 85도122 판결 등 참조).
판례는 점유할 권리 없는 자의 점유라도 그 주거의 평온은 보호되어야 한다고 하고 있습니다. 귀하는 임차인으로서 계약기간 존속 중에는 물론이고, 계약기간 만료 후에도 임대인으로부터 보증금을 반환받기 전까지는 목적물에 거주할 정당한 권리를 가지고 있습니다. 그러므로 임대인이 귀하의 허락 기타 정당한 사유 없이 무단으로 귀하의 집에 침입한 것은 경우에 따라 형법상 주거침입죄가 성립될 수도 있을 것입니다. 그러나 귀하가 이러한 법적인 조치를 취할 경우 임대인과의 사이가 더욱 악화될 수 있으니 신중하게 생각하셔야 할 것입니다.
하루라도 빨리 답답한 상황에서 벗어나고 싶은 귀하의 마음은 이해가 가나, 법적인 분쟁으로까지 악화되기 이전에 우선 임대인과 충분히 대화를 하여 합의점을 찾아보시기를 권해드립니다.
지면상담에는 한계가 많습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시기 바랍니다. 상담후 귀하가 원하시면 상대방을 불러 조정을 해 드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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