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부산에 2층 주택집에 2500만원에 월세 10만원으로 전세를 계약하려고 합니다.
그런데 주인집에 근저당이 잡혀있다고 하네요 등기열람하니
1차로 2007년 4월에 78,400,000원
2차 2009년 2월에 14,000,000원이 또 있네요.....
구청에서 주택시가를 확인하니 공시가가 1억6천이 나오네요. 만약 경매에 넘어가도 확정일자를 받고 우선변제권이 있어 은행채권보다 먼저 받을 수 있다는것같던데 얼마까지 변제 받을 수 있는지요. 경매가 은행채권을 가져가고 남아야 전세금 우선변제가 되나요?
그리고 집이 소유권자가 지분을 9분의 3 / 9분의 2씩 자식들과 공동소유하고 있던데 채무자는 9분의3을 소유하고 있는 어머니의 채무입니다.
전세계약은 실소유자인 9분의3지분을 가진 채무당사자인 어머니와 작성하는데 계약해도 될런지요...급하니 꼭 답변 달라주세요~~
계약할때 다른 지분을 가진 자식들과도 계약을 해야하는건지도 궁금합니다.
답변드립니다.
1. 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위해 두고 있는 우선변제권, 최우선 변제권에 대해 규정해 놓고 있습니다. 확정일자와 주택인도(주거에 거주)의 요건을 갖추면 주임법상의 우선변제권자가 되어 일정금액의 보증금을 우선변제 받으실 수 있으나, 귀하보다 먼저 설정된 근저당권자보다는 후순위로 보호받게 됩니다. 그러나 보증금이 동법에서 정하고 있는 일정한 액수 미만일 경우에는 최우선변제권자에도 해당되어 선순위 근저당권자에 우선해서 변제 받으실 수 있습니다.
귀하가 임차하고자 하는 주거물의 경우, 최초 근저당설정일은 2007년이고 광역시(부산)지역에 해당하며, 3500만원 미만의 보증금이므로, 귀하는 동법시행령에서 정하고 있는 최우선변제권자에 해당되어 선순위 근저당권자 등 모든 권리자에 우선하여 1400만원의 변제를 받으실 수 있습니다. 최우선으로 변제받는 1400만원을 제외한 나머지 금액은 우선변제 되지 않고 본래대로 배당 순위를 받게 됩니다. 따라서 선순위자 변제 후 남는 금액이 없을 시에는 변제 받지 못하실 수 있습니다.
2. 공동소유자 중 1인과 임대차 계약을 체결할 경우, 만일 임대차 계약기간이 만료되기전 계약자의 지분(1/3)이 경매될 때에는 새롭게 지분을 양수한 자에 대해서 임대차 관계를 주장하실 수 있습니다. 또한 양수인에게 임대차 관계를 종료하고 보증금 전액의 반환을 주장하실 수 도 있을 것으로 보입니다.
<주택임대차보호법 제 3조> ③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
3. 민법상 공유자는 보존행위는 단독으로 할 수 있으나, 관리행위는 지분의 과반수 이상의 동의가 필요합니다. 공유물의 임대차계약은 관리행위에 해당하며, 공유자 지분권 과반수 이상의 동의가 있어야 계약이 유효합니다. 따라서 1/3 지분만 가지고 있는 자와 계약할 경우 다른 공유자에 대해서는 임대차 계약의 유효를 주장할 수 없게 되므로, 다른 공유자들을 공동임대인으로 해서 임대차계약을 체결하셔야 합니다.
<판례>
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 것과 같은 행위는 공유물의 관리행위라 할 것이고 공유자의 한사람이 불법점거자에게 대하여 명도나 인도를 청구하는 것은 공유물의 보존행위라 할 것이며 공유물의 관리 행위는 공유자의 지분의 과반수로써 결정함이 민법 제265조의 규정에 의하여 분명하다 할 것이다 (대법원 1962.4.4. 62다1판결)
한편 공동소유자 4인 모두와 임대차계약을 체결할 경우에는 공동소유자간에 연대채무관계가 형성되어, 4인 모두가 보증금 반환 채무를 지게 되므로 보다 더 안전하게 보호받으실 수 있을 것으로 보입니다.
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