답변드립니다.

1. 등기부등본상의 명의자와 계약을 하지 않고, 대리인과 계약을 하시는 경우 명의자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인한 후에 계약을 하셔야 완전한 계약이 됩니다. 위임장을 확인하지 않고 대리인과 계약을 체결한 경우 후에 명의자의 추인을 받지 않는 한 명의자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 명의자가 대리인과 부부관계라 할지라도 실제로는 위임을 하지 않았다고 주장한다면 명의자에게 대항하실 수 없습니다.
부부는 일상 가사에 관하여 서로 대리권이 있지만(민법 제 827조) 이와 같이 임대차계약을 맺는 등의 계약행위에 대해서는 일상가사대리의 범위를 넘는 것으로 볼 수 있으므로 별도의 위임장이 필요합니다.

2. 계약서상의 도장은 막도장을 사용하는 경우도 없지는 않지만, 재산상의 문제에 있어서는 인감을 사용하는 것이 일반적입니다. 인감의 사용은 보통, 재산권의 처분 등에서 본인의 의사를 확인하기 위한 수단으로 사용되는데, 지금과 같이 위임장을 받지도 않은 상황에서 명의자의 인감을 사용하지 않고 막도장을 사용했다는 점에서 다소 위험의 소지가 있을 수 있습니다. 명의자에게 전화를 하여 대리가 있었음을 확인 받으시거나, 위임장과 인감증명을 요청하셔서 명의자에게 임대차 계약에 대한 위임을 받았다는 것을 확실히 하시는 것이 좋으실 것으로 보입니다.

3. 임차인의 명의를 왜 부인으로 바꾸려는 것인가요? 임대인 측에서 동의를 하여, 계약서를 다시 쓰시는 것이라면 원칙적으로는 그 날부터 새로운 임대차 관계가 형성되는 것입니다. 따라서 그 날짜로부터 2년을 주장하실 수도 있지만 임대인과 협의를 통해 처음 계약한 날짜로부터 2년을 계약기간으로 하실 수도 있습니다.

4. 주택임대차 보호법에 의해 대항요건을 갖추시려면 임차물에 거주를 하시고 전입신고를 하셔야 하며, 확정일자까지 받으신다면 보증금에 대해서 우선변제권이 있습니다. 확정일자는 전입신고를 하면서 하시는 것이 보통인데 계약서를 다시 작성하는 경우 새로운 계약으로 보아 새로 쓴 계약서에 대한 확정일자를 다시 받아야 보호받으실 수 있습니다. 따라서 이전에 받은 확정일자는 아무런 효력이 없고 새로 받은 확정일자를 기준으로 순위가 결정되게 됩니다.
계약서를 다시 작성하실 때 특약사항(란)으로 이전에 계약한 내용을 그대로 유지하되 명의만 바꾸는 것으로  한 내용을 적으면 임대차계약 이전의 내용을 분명히 할 수 있습니다. 전 계약서에 받은 확정일자의 효력을 그대로 유지하기 위해서는 부인에게 임대차계약을 이전한 것으로 하고, 계약서를 보관하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 이는 추후 발생할 문제에 대한 대비입니다.

계약 당시의 상황 및 현재 정황에 따라 답변은 달라질 수 있으므로, 더 구체적인 상담을 원하신다면 직접 내원하여 상담하시기 바랍니다. 지방에 거주하시면 거주하시는 지역을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

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