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안녕하세요?
1. 2016.03월 초 , 상가 100평 임대물건(건물 4,5층) 봄. 장기간 임대안되던 상가라 엘레베이터가 수리가 필요한 상태였음.
2. 3.19일 공사시작 조건으로 계약서 작성. 3.19일 공사시작하려 했으나 엘레베이터 수리 안됨.
건물주가 3월 31일까지 수리하겠다 함. 3/31일 수리 완료되었음.
3. 4월 1일 인테리어 공사시작하려 했으나, 프랜차이즈 업체에서 계약조건 수정 요청함.
사유==> 2015년 12월 상권계약 완료 후 계약서 작성(평당 단가 240만원+로열티 없음) . 2015년 1분기동안 상가 계약이 없었고,
위의 공사가 4월1일(2분기) 시작되는게 문제가 됨. 프랜차이즈의 뭔자재값 상승(평당 250만원) 및
로열티 적용정책(2016년부터)이, 2016년부터 시작하는 모든 가맹업체가 적용되는점을 감안하여 , 계약 수정 요청.
4. 3.19일 정상적으로 공사 시잤됐으면, 위의 [평당단가 상승] 및 로열티는 미적용 대상이었는데, 엘레베이터 수리 지연 및 계약사항 미준수가 원인이 된걸로 판단됨.
5.건물주는 계약금 400만원 못주겠다고 함. 하지만 저희측 의견은, 일부 반환 (50%==>200만원)이 합리적이라고 생각
계약서 상의 작성내용 미준수가 있으므로 건물주에게 일부 반환해달라는 소장(소액재판) 낼 예정입니다.
답변부탁드립니다.
작성하신 글 잘 읽어 보았습니다.
작성하신 내용만으로 판단하였을 때, 건물주의 채무불이행이 존재한다고 보입니다. 다만, 엘리베이터 수리 의무의 성질상 부수적 채무라 볼 여지가 있습니다. 부수적 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제하는 것과 관련하여 판례는 ‘당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다’고 하고 있습니다. 즉, 엘리베이터 수리 채무가 계약의 목적 달성을 위한 필요불가결한 채무인지 여부를 증명하는 것이 관건이라고 보입니다. 만약 건물주의 채무불이행으로 인한 해제권의 행사로 인정된다면 계약금의 전액을 반환받을 수 있습니다.
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