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안녕하세요. 전세 계약 만료 전 이사 문제로 보증금 안전성 문의드립니다.
문제상황
1. 현 전세계약 만료일은 21년 2월 24일 . 새로 이사하고자 하는 집 입주일은 20년 12월 중순에서 말경
2.기존 임대차계약서에는 본인만 돼있고 전입신고 및 확정일자 받아둔 상태
문의내용
1.집주인과 따로 협의가 안되는 상황이라고 가정할 시 그냥 주소지 옮겨버리면 현제 묶인 보증금이 위험한지
2.계약서엔 본인만 기록돼 있고 전입신고나 확정일자 당시에 세대원이 없었으나 가족 중 한 명을 지금 집으로 전입신고하여 넣어두고 짐을 조금 남겨둔 상태로 계약만료일까지 그대로 두고 그 사이에 본인만 이사할 집으로 전입신고 및 확정일자를 받을경우 이전 전세 보증금의 안전성에 효력이 있는지
3.2번이 불가하다면 다른 방안이 있는지
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권을 인정받기 위하여는 임차인이 임차주택에 입주를 하여 살면서 주민등록상 전입신고가 유지가 되어야 합니다. 임차인이 임대차 기간 존속 중 임차인의 사정으로 이사를 하게 되는 경우, 임차인에게 사정이 있으면 계약을 해지할 수 있다는 당사자 간의 특약이 없는 한 임차인이 임대차 기간 존속 중 이사를 하게 될 경우에는 임차인이 임차주택에서 이사를 나가게 되면 임차보증금이 일반채권이 되어 불안정한 상태에 빠지게 됩니다. 이러한 배경을 놓고 문의하신 순서에 따라서 답변을 드리도록 하겠습니다.
임대인과 협의가 되지 않아 임차인이 임차 주택에서 전출을 하게 될 경우에는 실제 거주를 하고 있더라고 현재 보증금에 대한 우선 순위가 인정이 되지 않아 일반채권으로 지위로 떨어지게 되어 임차주택이 경매 또는 공매가 될 때 우선변제를 받을 수 없습니다.
2. 주택임대차보호법상 주민등록의 요건을 계약 당사자 뿐 아니라 가정 공동생활을 하는 배우자나 자녀의 주소를 포함하는 것으로 보나, 본 사안처럼 1인 가구로 살다가 전출을 대비하여 가족 중 한 사람의 주소를 옮겨놓고 짐을 남겨놓은 채 이사를 나가게 되면 이사할 집에 대한 대항력 및 우선변제 순위를 확보하기 위하여 전입신고를 하고 확정일자인을 받을 경우에 새로 이사한 집에 대하여는 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권이 인정이 되나, 살지도 않는 가족의 주소를 옮겨놓고 짐을 남겨놓은 집에 대한 주택임대차보호법상의 권리자의 지위는 인정받기 어렵다 하겠습니다.
3. 임대인과 협의하여 임대차계약해지합의서를 작성하여 임차권등기명령신청을 하면 임차권등기가 가능하나, 임대인이 이에 협조를 하지 않는다면 현실적으로 기존의 임차주택에 대한 대항력을 유지할 수 있는 방법은 없다고 하겠습니다.
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