답변 드리겠습니다.

임대아파트 건설업자의 경우에는 자체적인 건설자금이 부족한 경우에 은행권으로부터 국민주택기금을 대출받아 건설(또는 건축)을 한 후, 해당 부동산에 근저당을 설정해주는 것이 일반적인 형태입니다. 상담자는 이러한 근저당이 1순위로 설정된 임대아파트에 입주한 것으로 파악됩니다.

임대아파트의 현 소유주가 법인회사인데, 어떠한 사정으로 인하여 그 회사가 부도가 나는 경우에, 국민주택기금을 대출해준 기관은 해당 부동산에 대한 근저당권을 실행하는 절차, 예컨대 경매절차를 진행하여 그 경락대금으로부터 대출금을 회수하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때, 임대아파트의 경락대금액이 1순위 근저당권자의 채권액을 충당하고, 임대주택에 입주한 입주자들의 보증금의 합까지 충당할 수 있는 정도로 경매가 완료된다면 상담자가 염려하는 바와 같은 문제는 발생되지 않을 것입니다. 이는, 경매절차에 참여하여, 경락대금으로부터 충분히 임대보증금을 반환받을 수 있는 권리가 있기 때문입니다.

그러나, 임대아파트의 경락대금이 국민주택기금의 대출액을 공제하고 남은 금액으로 임차인들의 보증금으로 충당하게 되는데, 그 남은 금액이 임차인들의 보증금의 합산액에 미달하는 경우에는 그 분배에 관한 절차가 별도로 진행될 것입니다.

그리고, 수도권 중 과밀억제권역(서울, 인천, 등등)에서는 4000만원 이하의 소액보증금에 대해 1600만원까지 최우선변제가 이루어집니다. 그 이외의 지역은 기준금액이 더 낮습니다. 따라서, 상담자의 경우(임차보증금 4,500만원)에 임대아파트의 소재지가 어디이든 간에 최우선권변제권이 부여되는 소액보증금에 해당되지 않습니다.

현시점에서 별도의 조치를 할 방법은 없습니다. 다만, 차후 경락대금에서 임차보증금에 기한 배당을 요구할 때, 부도회사의 다른 일반채권자에 우선하는 물권적 대항력을 갖기 위해서는 현재의 주소지에서 거주하면서 주민등록주소지가 계속 유지되도록 함에 주의가 요망됩니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

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