저는 제가 현재 세들어 살고 있는 원룸203호에(등기부상 호수별로 구분등기 되어있지 않은 다가구주택임)2003년 1월3일 날짜로 임대보증금 일천육백만원에 1년 계약을 한 뒤 (만기일 2004년1월3일) 동사무소에서2003년 1월13일 전입신고 및 확정일자를 받았습니다.



그 뒤 1년 계약이 만료되었지만 임차인이 원할 경우는 계약서상  기간이 1년이어도 2년간 임대가 법적으로 보장됨을 알고 주인에게 1년 더 거주 하겠다고(2005년 1월2일까지) 말하자 주인도 그러라고 했습니다.

그런데 2년의 계약기간이 다되고(2005년 1월2일) 주인에게 임대보증금 반환을 요구했지만 기다리라면서 보증금을 반환하지 않았습니다.

그래서 계약 기간 만료후 에도 그 집에서 나가지도  못하고 계속 거주 및  주민등록을 유지하고 있던

중 그 뒤 주인이 400만원 증액해서 (보증금 합2000만원) 같은 원룸 건물 내에  좀더 나은 방으로(2층203호에서 3층302호로) 옮기기를 권유해서 2005년 1월 21일부터 2006년 1월20일까지 기간으로 새로 302호로 2000만원에 계약을 하고, 새로 전입신고 및 확정일자를 2005년 1월 25일부로 했습니다.



즉 최초 전입신고 및 확정일자를 XX시 XX구 XX동 99-9번지 203호로 2003년1월13일에 받은 뒤, 2005년1월25일까지 변동이 없던 상황에서 302호로 재계약을 하면서 2005년 1월25일에 확정일자 및 전입신고를XX시 XX구 XX동 99-9번지 302호로 새로 받았습니다.(다시 말하지만 등기부상에는 1층 넓이:xx  2층 넓이xx 3층 넓이 이런식으로 만 기재된 다가구 주택임)



그런데 2005년 7월에 현재 살고 있는 집이  신협에 의해 경매에 넘어가서 경매절차가 진행 중인데 등기부상의 기록을 보니 현재 살고 있는 집이 2003년2월20일부로 등기가 됐고 신협에 의해서 3억원 정도의 근저당이 2003년 3월5일부로 설정되어 있더군요.



제가 물어보고 싶은 것은

1.  이 경우 제가2003년 1월3일 체결한 계약이 2005년 1월 2일로 계약기간이 만료 된 뒤  2005년 1월 21일부로 재계약 한 경우,  2003년1월3일의 계약이 2005년 1월21일 까지 연장된 후 2005년 1월21일에  재계약 된 것으로 인정되나요? 즉 최초 계약한”2003년 1월3일부터 2005년9월 현재까지” 저의 지속적인 점유 및 임대차보호법상의 보호요건에 해당 될까요?    

(제가 알기로는 주인이 임대차 보증금을 반환 하지않는 이상 임대차는 존속되기 때문에 2005년 1월2에 만료된 계약이 2005년 1월21일 재계약을 하기 까지 유효하기때문에,  2005년 1월21일한계약은 새로운 계약이 아니라 재계약이라고 생각 되어지는데 확실하지 않네요.. 물론 전 주인으로부터 보증금을 조금도 돌려 받지 못했습니다.)





2. 제가  302호로 재계약을 하면서 새로 전입신고 및 확정일자를 한 2005년 1월25일로 제 순위

가 정해지나요?

아니면 구분등기 안되어 있는 같은 건물에서 호수만 바뀌어서 전입신고 및 확정일자를 새로 받았으므로 최초2003년 1월13일에 203호로 확정일자및 전입신고가 된 1600만원의 임대보증금에 대해서는 신협의 2003년 3월5일자의 근저당에 대하여 선순위 및  대항권이 유지 되나요?  (증액된 400만원은 2005년 1월25일날짜로 순위 가 정해진다는 것은 알고 있습니다.)  

덧붙여서 말하지만 전입신고 및 확정일자는 최초2003년 1월13일에 한 뒤 계속 주민등록상의 주소지(XX시 XX동 99-번지 203호로) 를 유지하다 2005년1월 21일 재계약 한 뒤 2005년 1월25일에 (XX시XX동 99-9번지 302호로)새롭게 전입신고 및 확정일자를 받았습니다.



3.현상황에서 경매가 진행될경우 저의 권리 순위는 어떻게 됩니까?  



권리 관계가 복잡 하다 보니까 글이 길어지게 되어 죄송합니다.

제게는 너무 다급하고 중요한 일입니다 바쁘시더라도 상세한 답변해주시면 정말 감사하겠습니다