답변 드리겠습니다.

하자보수 보증금 제도는 아파트. 빌라. 다세대주택 등 공동주택의 안전성을 확보하기 위해 건축비의 3%를 준공 전에 건축주가 지방자치단체에 예치하고 건물에 하자가 생겼을 때 주택 소유자 50% 이상의 동의를 얻어 사용할 수 있습니다. 건물의 하자에만 사용되는 이 보증금은 건축 후 3년이 지나면 건축주가 회수하게 되어 있습니다.

그러나 보내주신 메일의 내용상 빌라가 건축된 지가 3년의 하자보수기간을 훨씬 지난 상태이므로 현재의 하자에 대하여는 하자보수 보증금을 신청하실 수는 없습니다.
다만 메일내용이 정확하지는 않지만 하자담보를 위해 체결한 보험 중 10년 기한의 보험은 그 계약기간이 아직 남아있을 가능성이 있으므로 그 보험으로 보전 받으실 수는 있겠습니다.

근래 들어 건설업자와 입주자 대표들이 신축한 뒤 3년 이내에 건물에 하자가 생기면 보증보험사에서 공사비를 받을 수 있다는 점을 악용하여 공동주택의 하자보수공사를 허위로 신고하거나 부풀려 신고하는 등의 방법으로 하자보수공사비를 받아서 챙기는 사례가 늘고 있다는 보도가 된 적이 있었습니다.
이런 경우 하자보수비를 받은 입주자대표와 이 사실을 알고 동의한 주민들도 모두 공동불법행위책임을 지게 됩니다.

그러나 입주한지 얼마되지 않아 하자가 발생한 것이 사실이고 그것을 이유로 입주자 과반수의 동의를 얻어 입주자대표가 사실에 근거한 하자보수비를 신청하여 받아 당시의 하자를 수리한 것이라면 이것은 정당한 집행입니다. 따라서 이를 이유로 입주자 대표를 형사고발하실 수는 없습니다.

앞서 말씀 드린대로 하자보수 보증금으로 보전되는 하자는 준공 후 3년 이내에 발생한 하자에만 한정되므로 이후에 발생한 하자에 대하여는 원칙적으로 하자의 원인에 따라 책임의 소재가 정해집니다. 따라서 하자의 원인이 발생한 곳을 단독으로 사용하는 소유자가 하자보수비를 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 하자의 원인이 공유부분에 있거나 건물전체에 있는 경우에는 공동책임으로 처리하시면 됩니다.

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