11월에 다가오는 전세계약 연장 및 전세보증금 인상에 의한 계약갱신권에 대한 문의 사항입니다.

ㅇ 현 전세 임대차 계약 현황
 - 최초 계약일 : 2018년 11월 20일 (2020년 11월 19일 만기 예정)
- 전세보증금 : 380,000,000원 

ㅇ연장 계약 진행내역 
- 집주인의 연장계약 조건 : 임대보증금 20,000,000원 인상 요구 (2020년 9월 10일)
- 보증금 인상에 대한 임차인의 동의 의사 전달 (2020년 9월14일)
 * 인상된 보증금 20,000,000원은 2020년 11월 18일에 납부할 예정임

ㅇ현안 
- 집주인의 요구사항의 전세보증금 인상율은 정부의 가이드라인 5%를 0.26% 초과   
 * 전세보증금 3억8천만원의 5%는 19,000,000원이며, 집주인 요구사항의 20,000,000원은 5.26% 인상임  

ㅇ의문점 
- 상위 집주인의 요구사항으로 전세보증금 인상 완료가 되면 
  → 전셋값 인상 상한인 5%를 넘었기 때문에 새로운 임대차 계약 체결로 봐야 하며,  
  → 2020년 11월 연장계약 및 5.26% 인상된 보증금 납부 후 2년 뒤에 계약갱신권을 요구하여 거주 기간을 2년 더 확보하여 2024년까지 거주가 가능한가요?

  * 전세보증금 인상이 5%를 초과할 경우 신규계약으로 봐야 한다는 의견에 대한 법률적 사실이 맞는지 의문입니다.