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글수 15,688
현재 전세로 거주 중이고 2012년 12월 30일 전세 기간이 만료 됩니다.
집주인과 협의하에 새로운 임차인을 구하기로 했고, 집주인은 새로운 임차인과 전세 계약을 체결하였습니다.
새로운 임차인은 12월 20일 입주 및 잔금 지급 예정이고, 따라서 현 임차인도 12월 20일 이사 및 잔금을 지급하는 조건으로 새로이 전세 계약을 체결하였습니다.
집주인과 새로운 임차인의 전세 계약 후 현 임차인의 전세 보증금의 10%인를 집주인으로 부터 현 임차인이 돌려 받은 상태 입니다.
새로운 임차인이 12월 20인 잔금을 지급하고, 현 임차인도 나머지 전세 보증금 90%를 돌려 받으면 아무런 문제는 없습니다.
그러나 하기와 같은 문제가 발생 시 현 임차인이 행할 수 있는 권리는 어떤 것이 있나요?
질문) 새로운 임차인이 12월 20일 이전 또는 당일 잔금 마련 불가로 전세 계약을 파기 시, 현 임차인의 전세 보증금 중 나머지 90%를
돌려 받지 못 함(집주인도 새로운 임차인을 구하지 않으면 보증금 반환을 할 수 업는 경우)으로써 새로운 집으로 이사를 진행 할 수 없어
현 임차인의 새로운 전세 계약 파기로 인한 금전적 손실이 발생 할 경우 어떻게 해야 하나요?
작성하신 글은 잘 읽어보았습니다.
작성하신 글의 취지가, 현재 살고 있는 집 주인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 전액 받지 못하여 귀하께서 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생길 경우, 귀하께서 이사가려는 집에 대해 그 주인에게 보증금을 납입하지 못하여 임대차계약이 파기되는 일이 발생한다면, 귀하께서 현재 살고 있는 집주인에게 어떤 조치를 취할 수 있는지를 문의하신 것으로 판단됩니다.
1. 이전 임대차의 보증금반환청구와 관련한 조치
다른 곳으로 이사를 가야 하는데 집주인으로부터 임의로 보증금을 돌려주지 않을 경우, 이사를 가더라도 기존의 우선변제권을 유지하는 방법으로 임차권등기명령제도가 있습니다.
임차권등기명령에 대하여 알려드리자면, 임차인은 임대차계약 당시에 주택을 인도받고 주민등록을 하고 계약서에 확정일자를 받음으로써 대항력 및 우선변제권을 확보하게 되는데, 이러한 우선변제권을 계속 주장하기 위해서는 주택인도, 주민등록, 확정일자 요건을 계속 구비하고 있어야 합니다. 그러나 임차인이 임대차계약이 종료된 후 다른 곳으로 이사를 가야하는데 임대차보증금을 받지 못하고 집에서 나가게 될 경우가 발생할 수 있는데 이러한 경우 임차권명령을 신청하게 되면 그 집에 계속 살지 않더라도 확보한 우선변제권을 계속해서 주장할 수 있습니다.
따라서 귀하께서 보증금을 받지 못하고 이사를 가야할 상황이 된다면 임대차계약종료 후 전출 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기가 경료된 후 이사를 한다면 기존의 우선변제권을 주장할 수 있어, 계속 주인이 보증금을 주지 않는다면 경매를 통하여 보증금을 돌려받을 수 있을 것입니다.
2. 새로운 임대차계약이 해지될 경우의 조치
귀하께서 새로 이사를 갈 집에 대하여 임대차계약을 체결하였는데, 현재 집주인이 돈을 주지 않아 돈이 없어서 보증금을 납입하지 못하여 새로운 임대차계약이 해지되어 버리는 경우, 현재 집주인의 책임이 문제가 됩니다.
이 경우 집주인이 임대차보증금반환의무를 제대로 이행하지 않은 부분에 대하여는 채무불이행으로 손해배상책임이 있게 되지만(임대차보증금액, 다만 귀하께서 집을 반환한 경우 보증금에 대한 법정이자도 포함),
새로운 임대차계약을 이행하지 못하여 귀하께서 입은 손해에 대해서는 민법 제393조 제2항의 특별손해로, 집주인이 귀하께서 새로운 임대차계약을 체결할 것을 알았거나 알 수 있었을 때에 해당할 경우 손해에 포함될 수 있습니다.
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