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전세 계약자는 저이고,
실제 거주는 시어미니가 하십니다.
어제 시어머니만 전입신고하였으나,
인터넷에 찾아보니, 계약자 본인이 반드시 전입신고하여야 한다하여
오늘 계약자인 저도 전입신고를 할 예정입니다.
질문입니다.
1. 인터넷에서 찾아본 내용이라 맞는지 궁금합니다.
- 반드시 계약자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아야하는 것인지
2. 계약자인 제가 시어머니보다 늦게 전입신고가 되어도, 향후 문제발생 시 대항력이 발생하는지
- 만약 안된다면, 시어머니를 퇴거신청하고, 계약자인 제가 전입한 후 다시 시어머니를 전입시켜야 하는지
3. 계약자가 반드시 세대주로 전입되어야 하는지
- 어제 시어머니 전입신고시, 세대주로 신고되어 오늘 제가 세대원으로 신청할 예정입니다. 이래도 되는지..
4. 시어미니와 계약자인 제가 주민등록상, 전입신고가 함께되어 있지만, 실제 제 거주지는 남편과 함께 다른 곳에서 하고 있습니다.
인터넷 검색한 결과로는, 계약자 본인이 전입+확정신고 이후, 어느 정도 기간이 지난 후 계약자가 다른 곳으로 전출를 하더라도
함께 거주하던 가족이 계속 남아 거주를 한다면 대항력의 문제는 없다고 합니다.
- 이게 맞는지, 맞다면 최소 얼마나 이 상태를 유지하다가 남편이 사는 곳으로 전출신청을 하면 좋을지 궁금합니다.
- 그리고 실제 거주를 하지 않은 것이 문제가 되는지(서류상으로는 확인불가능하겠지만, 부동산 및 주인의 의견을 묻는다든지 하여)도 궁금합니다.
꼭 답변 부탁드립니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족이나 전차인등 점유보조자의 주민등록을 포함한다는 것이 판례(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결)입니다.
예를 들어 귀하가 임차인이므로 배우자(남편)만 주민등록(전입신고)을 하여도 임차주택에 대하여 대항력을 갖게 되어 문제가 없으나, 실제 거주자가 시어머니이므로 위 판례에 적용되는지 여부가 불분명한 것으로 보입니다. 따라서 추후에 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 임차인인 귀하께서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 바람직해 보입니다. (1번 질문의 답변)
향후 문제발생시 위 판결을 근거로 시어머니의 주민등록일자에 대항력이 발생하였다고 주장할 수도 있으며 이 주장이 받아들이지 않는다 하더라도 최소한 귀하께서 전입신고 한 시점을 기준으로 대항력이 발생할 것입니다. 굳이 시어머니를 퇴거신청하고 재전입시킬 필요는 없습니다. (2번 질문의 답변)
또한 계약자가 반드시 세대주로 전입되어야 할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에 세대주나 세대원을 구별하지는 않습니다. (3번 질문의 답변)
주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. 즉 귀하께서 대항력을 갖춘 후 어느 정도 기간이 지나고 남편이 사는 곳으로 전출을 한다면 원칙적으로는 대항력을 상실할 것입니다.
다만, 위에서 언급한 판례는 “주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다”는 입장이며 귀하께서 인터넷 검색한 것이 이와 유사해보이나, 구체적인 사안이 다르기 때문에 귀하의 경우까지 적용이 될지는 역시 불분명합니다. (4번 질문의 답변)
이상과 같은 답변에 의하면, 귀하는 시어머니가 거주하시는 임차주택에 귀하의 주민등록을 계속 두어야 확실히 대항력이 발생하나 이는 일상생활상 불편할 것입니다. 대법원도 “주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신(전차인)의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다.”라는 판결(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255)을 내렸는바, 귀하를 간접점유자로 시어머니를 직접점유자로 한다면 위 판결이 적용될 수 있으므로 참조하시기 바랍니다.
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