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아들이 대도시에 취직을 하게 되어 전세집을 구해준다고 요즘 전세집이 없다는 조급한 마음에 미등기가 되어있는 오피스텔에 부인이 계약서 작성도 없이 계약금으로 박철수(가명) 통장에 3백만원을 입금을 하였습니다. 제가 했었다면 절대로 미등기된 이러한 집을 계약서 작성도 없이 계약한다고 3백만원 입금을 안했을 것입니다.
등기등본을 열람하니 소유자가 주식회사 00자산신탁으로 2014년8월0일로 소유권보존 등기가 되어있습니다. 오피스텔 분양이 300호가 넘었는데 7월 하순부터 입주를 시작하였습니다.
분양계약을 받은 사람은 박철수(가명)입니다.
오피스텔 분양가는 1억5천만원입니다.
중개업자 설명으로
분양계약자 박철수(가명)는 계약금 1천5백만원의 돈을 내고 분양을 받았습니다.
중도금 대출을 무이자로 회사에서 알선하여 은행으로부터 60%에 해당되는 9백만원을 받았다고 합니다. 잔금은 4천5백만원이 남았습니다.
전세금은 1억2천만원입니다. 이 돈을 받아서 중도금(9백만원)을 상환하고 전세금 3천만원과 박철수씨 돈 1천5백만원을 합해서 잔금 4천5백만원을 지불할려고 하는 것 같습니다.
박철수씨 본인 돈은 소유권 이전 등기까지 3천만원만 들어가는 것이 되지요.
이러한 경우 아래와 같은 위험부담이 따르는 것 같아서 상담을 합니다.
1. 위와 같이 미등기된 오피스텔을 박철수와 계약을 하고 전세로 들어가는 것이 합법적인가를 모르겠습니다. 합법적이야 후에 분쟁이 생기도 법적인 대항을 할 수 있으니까요.
2. 분양계약자가 박철수인가를 확인하는 방법이 애매합니다. 확실한 확인 방법은 없는지요?
3. 계약서는 앞으로 4일 후에 만나서 작성하기로 하였습니다. 미등기된 오피스텔이라 중개업자가 설명한 9백만원 이외에 다른 제3금융 기관이나 사채업자로부터 돈을 차용했을 경우 확인할 수 있는 방법이 없다는 것이지요. 그래서 중개업자에게 특약으로 9백만원 이외에 다른 채무가 있을 경우 중개업자가 책임을 지기로 명기하자고 하였는데 이것이 법적으로 효력이 있는지요? 특약으로 명기를 안하면 계약서를 작성할 수 없다고 하여 중개업자로부터 억지로 대답을 받았습니다. 저는 계약서를 작성안하고 3백만원을 돌려받고 싶은 심정으로 전화로 말했습니다. 특약을 명기한다면 어떤 문구를 넣어야 하는지요.
4. 계약금(3백만원)을 제외한 잔금(1억1천7백만원)을 9월30일에 지불하는 것으로 계약서를 작성하면서 잔금지급일에 임차인,중개인,임대인 동행하여 대출금 상환과 분양잔금 완납하고 즉시 소유권 이전 절차를 시행하여 일주일 안에 소유권 이전이 완료되고 불이행시는 중개업자가 책임을 지겠다는 문구를 삽입할려고 합니다. 법적 효력이 있는지요?
5. 계약이 완료되면 당일에 키를 받고 전입신고를 하고 확정일자를 받을려고 하는데 요즈음 보통 오피스텔 임대인이 확정일자 대신 전세권 설정을 하라고 한다고 하는데 비용이 70만원 소요된다고 합니다. 저는 비용이 들지 않는 확정일자로 할려고 합니다.
6. 위와 같이 계약서 작성시 저의 요구 사항이 받아 들여지지 않을 경우 계약을 할 수 없다고 하여 계약금을 환불 받을 수 있는가요? 임대인이 말로만 환불해 준다고 하고 실제로 환불해주지 않으면 빠른 시일 내에 받을 수 있는 방법은 없는지요? 우리가 상식적으로 이러한 경우 임대인에게 계약금이 넘어가면 임대인이 줄려는 의지가 없으면 받아오는 것은 힘든 것으로 알고 있습니다.
7. 계약을 할 때 법무사가 와서 업무를 처리한다는데 법무사의 역할과 중개사의 역할이 어떻게 다른 지요? 각자의 역할을 알고 싶습니다.
8. 요즈음에는 대부분 이러한 식으로 미등기된 오피스텔에 계약을 하고 입주를 한다고 하는데 저는 계약금 3백만원을 환불받으면 이러한 집에는 계약을 하고 들어가고 싶지 않은 심정입니다. 또 이러한 많은 특약을 하고도 위험이 따른다면 계약금을 포기하고 다른 집을 알아볼 생각도 있습니다.
계약서 작성이 4일 남았습니다. 가급적 빠른 시일 내에 답변 부탁합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
현재 등기부상으로 (주)00자산신탁의 소유권보존등기가 되어 있고 박철수에게 소유권이전등기가 되어있지 않으므로 소유권자는 (주)00자산신탁이라고 볼 수 있습니다. 물론 법적으로 소유권자 아닌 자와의 사이에 임대차 계약을 체결하는 것이 불법은 아닙니다. 그러나 나중에 진정한 소유권자로부터 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사당하게 되면 대항할 수 없는 위험이 있으므로 등기부상 소유권자로 기재된 자와 거래를 하는 것이 안전할 것입니다(1번 질문의 답변).
분양계약자가 박철수인지는 현재 등기부에 나와 있지 않으므로 불확실합니다. 이와 같은 경우 보존등기를 한 (주)00자산신탁에 문의하여 김철수와 명확히 분양계약을 체결하였는데 다만 등기만 경료하지 않은 것인지 확인하는 방법이 좋을 것입니다(2번 질문의 답변).
공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 따라서 특약으로 9백만원 이외의 다른 채무가 있을 경우 중개업자가 책임을 지기로 명기한다면 이는 효력이 있으며 귀하께서 말씀하신 문구에 더하여 중개업자가 채무를 불이행할시 중개업자 재산에 대하여 강제집행을 승낙한다는 문구를 기재하시고 이를 공증받으면 더욱 확실한 방법일 것입니다(3번 질문의 답변).
4번 질문과 같은 문구는 법적 효력이 있을 것입니다. 다만 위와 마찬가지로 채무 불이행시 강제집행을 승낙한다는 문구를 기재하시고 공증받으시면 더욱 확실한 것입니다.
소유권자와의 사이에 귀하께서 임대차 계약(채권)을 할 것인지, 전세권(민법에서 규정하는 물권으로서의 전세권) 계약을 할 것인지는 계약을 할 때 자유롭게 결정하시면 됩니다(5번 질문의 답변).
귀하의 부인이 구두로 한 계약도 법적으로 유효합니다. 다만 분쟁 발생시 증거로 남지 않아 증명책임을 지는 자가 불리할 뿐입니다. 부인께서 구체적으로 임대차 계약인지, 전세계약인지 합의 없이 계약금을 지급하였고 현재 이에 대한 다툼이 있다면 계약은 성립하지 않았다고 볼 수 있고 계약금을 돌려달라고 주장할 수 있겠습니다. 임대인이 환불해준다면 이를 확실히 하기 위해 서면으로 각서를 작성하고 위와 마찬가지로 불이행시 강제집행을 승낙하는 문구를 넣어 공증을 받으시기 바랍니다(6번 질문의 답변).
귀하의 사안과 관련된 법무사의 업무는 “등기나 그 밖에 등록신청에 필요한 서류의 작성”, “등기·공탁사건 신청의 대리”라고 볼 수 있고, 공인중개사는 중개업을 하는 자격을 말하며 “중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것”입니다. 즉, 부동산 거래를 공인중개사가 중개하여 계약이 체결되면 소유권이전등기에 관하여는 법무사가 본인을 대리하여 신청을 한다고 보면 됩니다(7번 질문의 답변).
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