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현재 아파트 월세를 살고 있습니다.
작년에 계약할 때 1년 계약을 해서 이번달 말에 월세만료가 됩니다.
1. 계약 연장을 하고자 할 때, 기존 계약서를 활용하여 연장계약을 할 수가 있나요?
어디서 봤는데 기존의 계약서 뒷면에 연장일자를 적고 집주인과 상호 날인하면 된다고 하였습니다.
이 말이 맞는지, 아니면 계약서 양식을 따로 작성해서 만들어야 하는지요?
만약 위의 것이 아니라면 부동산에서 따로 계약서를 다시 작성해야 하는지요? (이 경우 비용이 발생해서 집주인은 안하려고 하는 것 같습니다.)
그냥 가만히 두면 자동으로 연장계약이 된다고 하는 글을 보았는데, 반면에 나중에 집을 뺄 때 집주인과 마찰이 발생할 수도 있더군요.
그래서 개인적으로는 날짜를 정했으면 하는데 이 경우 문제는 아래와 같은 것입니다.
2. 지금 살고 있는 아파트는 집주인에 금융권에 보증으로 되어있고, 가압류도 1건 걸려 있습니다.
작년에 계약할 때 부동산에서 책임지고 보증금은 문제없다고 하여 계약을 했었습니다. (물론 보증금은 그리 크지 않고 천만원 정도 됩니다.)
계약하고 확정일자를 받았는데, 연장계약을 새로 하면 다시 확정일자를 받아야 하는지요?
그리고 새로운 확정일자를 받을 경우 만약 집이 잘못되면 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
고견을 부탁드립니다.
답변드립니다.
주택임대차보호법 제4조에 의하면 기간을 2년 미만으로 정하였다고 하더라도 2년의 기간을 주장하는 것이 가능합니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간을 주장할 수도 있지요. 따라서 굳이 계약서를 다시 작성하지 않더라도 2년까지의 임대기간이 보장이 됩니다. 또한, 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보고 있습니다(주택임대차보호법 제6조). 따라서 질문자의 경우도 임대인이 아무런 의사를 타진하지 않는다면 임차인 입장에서는 자동으로 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보시면 됩니다. 2년까지의 임대차 기간을 법에서 보장하고 있기 때문에 계약서를 다시 작성하지 않더라도 임대인과의 보증금 반환 문제는 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.
주택임대차의 경우, 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(또는 전입신고를 한 때)에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 따라서 질문자의 경우 이사를 하고 전입신고를 한 다음날부터 대항력을 취득하게 됩니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건(주택의 인도와 주민등록을 말합니다)과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성되면 됩니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결). 이러한 우선변제권이 발생하는 시기는 주택의 인도와 주민등록 후에 확정일자를 받은 경우에는 확정일자를 받은 날부터, 주민등록이 나중에 된 경우에는 주민등록을 마친 다음날이 됩니다. 따라서 질문자의 경우에는 계약서를 다시 작성하여 확정일자를 받으면 우선변제권 발생 시기가 보증금 및 차임의 액수에 따라 달라질 수 있고 이에 따라서 현재 주택에 설정된 담보권과 가압류 보다 후순위로 될 수 있으므로 신중한 판단을 요합니다.
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