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안녕하세요.
어제 미등기 건물(다세대) 전세계약을 하고 왔는데 궁금한 점이 있어 몇가지 질문 드립니다.
우선, 토지는 등기사항전부증명서 확인하였고, 융자없음을 확인하였습니다.
부동산 중개업자 말론, 건물도 제가 입주예정인 9월 중순 이전에 등기예정으로 전혀 문제가 없다고 합니다.
단, 어제 계약시 특이점은 계약 당사자인 임대인은 뉴질랜드에 있기 때문에 직접 오지 못하고,
임대인의 어머니가 대신 오셔서 계약서를 작성하였는데,
계약서에 날인된 도장은 중개업자가 막도장을 만들어 사용하였습니다.
임대인 신분증과 임대인 어머니 신분증을 다 들고와서 보여줬지만, 저희가 가족관계증명서 등을 확인한게 아니라 불안하여,
중개업자에게 이렇게 대신 작성해도 되냐고 물으니, 자주 거래하는 곳이고 계약금일부를 임대인에게 입금했으니 문제 전혀 없단 식으로 얘기를 하였습니다.
그런데 제가 찾아보니 대리인위임장 및 인감증명서가 있어야 된다고 하네요. 근데 전혀 중개업자에게 이런 부분 듣지 못했습니다.
그래서 오늘 중개인에게 전화하여, 위임장 및 인감증명서를 요구하니 어제 신분증 보지 않았냐며 괜찮다고 닥달하듯이 말을 하여
있어야 한다고 말하였더니 위임장을 중개업자가 작성하여 인감도장 날인하여 주겠다고 하더라구요. 인감증명서도 대리인 발행한 것이 있어 준다고 하였습니다.
그런데 제가 알기론 위임장엔 위임하는 자의 자필서명 및 인감 날인이 있어야 하는 것으로 알고 있습니다. 또 관련 사례를 보니 해외에 있을경우 영사관 직인 날인 된 위임장을 받더라구요. 그래서 요청을 했는데 이건 어려울 거 같단 식으로 말을 합니다.
제가 궁금한것은,
1. 대리인이 발행한 인감증명서와, 자필서명이 없는 위임장이 효력을 가지는지.
2. 금일 계약서를 다시 작성 하기로 하였는데,
특약사항에 '소유자는 잔금일에 소유주 자필서명, 영사관 직인날인된 위임장을 제출한다.'라고 명시하면 추후에 문제가 없을까요?
3. 그리고 어제는 저희 신랑이 계약서를 작성하였는데, 지금 지방에 있어 제가 다시 계약서를 새로 작성해야 하는 것인지,
아니면 신랑이 시간 가능할 때까지 계약금 잔금을 입금하지 않고 이것을 미뤄두는 것이 좋을지요? 제가 대리로 작성하면 어제와 같은 결과 인걸로 생각이 되어서요.
4. 만약 위의 영사관 직인날인, 소유주 자필서명된 위임장을 주지 못한다고 할 경우, 무권대리로 계약파기가 가능한지 궁금합니다.
5. 그리고 위의 계약을 보완하기 위한 추가 서류 및 특약사항이 어떤것이 있을까요?
6. 그리고 전세계약서 작성시 기존 대리인이 임대인란에 서명하고 막도장을 찍었는데, 추가로 대리인란을 넣을 경우 임대인란에는 기존과 같이 대리인이 임대인 서명을 하고 막도장으로 대체해도 되는지요?
7. 그리고 미등기 건물에 경우 임대차 계약 서류에 확정일자를 받으면 보존등기가 된다고 하는데, 확정일자는 어떻게 받는 것인지 궁금합니다.
8. 어제 200만원 입금하고 오늘 800만원을 주기로 하였는데 중개사가 영수증을 어제 날짜로 천만원 기재하고 영수증에 (계좌이체후 효력발생함)이라고 작성하였습니다. 문제 없는지요? 또 영수증에는 중개인 직인이 없습니다. 있어야 하는것이 맞는거 같은데...
9. 대리인 계약시 모든 서명에 인감을 찍는것이 맞는지요?
*참고사항
10. 어제 계약금 200을 주고, 오늘 추가로 800주기로 하였는데 오늘 서류 재작성 후 지급하기로 하였습니다.
11. 추가로, 임대인 통화 녹취 요청 및 가족관계증명서 요청하였습니다.
*어제 작성된 계약서 특약사항 내용입니다. *
-신축다가구 주택이므로 실제면적과 사용면적이 약간은 차이가 있을 수 있다.
-토지, 건물 등기시 동일소유자로 등기하기로 한다.(건물미등기)
-융자없는 임대차임.
-관리비별도
-임차기간중 임차인의 과실로 파손된 시설물은 명도시 원상복구 의무를 갖는다.
-계약금은 당일 금 이백만원 지급하고, 잔여금은 8월8일 계좌이체하기로 한다.
(신랑이 부재로 계약서 재작성을 미루고, 계약 잔여금 이체일을 미룰시 문제가 될까요?)
-잔금일은 상호 협의하에 앞 당길수 있다.
태어나서 처음 전세계약을 하는 것이라 무지하고 좀 두서 없지만 조금 뒤에 방문해야하기에 빠른 답변 부탁 드립니다. 감사합니다. ㅠㅠ
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
1, 2. 대리인의 권한은 본인(임대인)이 대리인에게 대리권을 수여하는 행위(수권행위)를 통해서 발생하며, 위임장에 의해서 발생하는 것이 아닙니다. 위임장은 본인의 대리인에 대한 수권행위가 있었다는 사실을 증명하는 증서에 불과합니다. 위임장에 대리인의 인감증명서와 자필서명이 없더라도 본인이 대리인에게 대리권을 준 사실을 다른 사정 등을 통해 입증할 수 있다면, 본인의 수권행위 사실이 부인되지는 않습니다. 다만, 대리권 수여의 사실을 가장 전형적이고 확실하게 입증할 수 있는 것은 위임장에 해당하므로, 다른 간접적인 상황들이 위임장만큼의 증명력을 가질 수 있는지에 대한 판단은 신중하게 내리셔야 합니다. 대리인에게 임대인의 통화녹취와 가족관계증명서를 요구하신 것은 바람직해 보입니다.
3. 계약내용에 불만이 있으신 것이 아니라 단순히 상대방에게 대리권이 있다는 사실을 확인받기를 바라시는 것에 불과하다면, 위에서 말씀드렸듯이 본인의 수권행위 여부를 입증할 수 있는 다른 근거들을 모으시는 것으로 충분해 보이고, 굳이 계약서를 새로 작성할 필요까지는 없어 보입니다.
4. 상대방에게 대리권이 있다는 사실에 대한 확신이 드시지 않을 경우, 계약금을 지급하시기 전이라면 자유롭게 계약을 파기하는 것은 가능합니다. 계약금을 지급하셨을 경우, 계약금을 포기하는 것을 조건으로 계약 파기가 가능합니다.
5. 제공해주신 것 자료만으로는 구체적으로 무엇이 더 필요한지 말씀해드리는 것은 한계가 있다는 점을 양해해주시기 바랍니다. 이미 말씀드렸듯이 보증금, 월세 등 계약 내용에 불만이 있으신 것이 아니라 상대방에게 대리권이 있는지에 관해서 확신을 하실 수 없는 것이라면 그 사실을 증명할 수 있는 다른 증거들을 모으는 것으로 충분해 보입니다.
6. 가능한 것으로 판단됩니다.
7. 확정일자는 입주와 전입신고를 마치신 이후에 계약서를 지참하셔서 관할 구청이나 동사무소에 가셔서 부여 받으시면 됩니다. 계약서를 스캔한 파일이 있다면 인터넷으로도 확정일자를 부여받는 것이 가능합니다.
8. 영수증에 중개인의 직인이 찍혀있지 않더라도 무방합니다.
9. 모든 서명에 인감을 찍어야만 마음이 놓이실 것 같으면 상대방 측에 그것을 요구하실 수 있습니다. 하지만 이미 말씀드렸듯이 대리권 수여 여부 및 계약의 체결을 객관적으로 증명할 수 있는 여러 사정들이 존재한다면 그렇게 하지 않으셔도 무방합니다.
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