답변 드립니다.

주택임대차보호법 제3조의 5는 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다고 규정하고 있습니다. 대항력은 주택의 인도(거주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 그 다음날로부터 제3자에게 생기는 효력입니다. 그리고 대항력을 가진 임차인이 계약서에 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

상담자의 경우 전세계약 당시에 등기부를 열람하지 않은 과실이 있습니다. 선순위 저당권이 설정된 후에 확정일자를 받았다고 해도 선순위 저당권에 우선하지는 않습니다. 다만 임대차보증금이 소액인 경우 소액임차인을 보호하기 위해 순위에 상관없이 모든 권리자에 우선하여 경매절차에서 배당을 받을 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권 대상은 현행법상 수도권은 보증금 4,000만원 이하, 5대광역시는 3,500만원 이하, 기타 지역은 3,000만원 이하이며 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 수도권은 최대 1600만원, 5대광역시는 1,400만원, 기타 지역은 1,200만원입니다. 다만 이는 현행법상 기준이며 선순위 저당권 설정일에 따라 대상이 되는 보증금과 보장 액수에도 차이가 있습니다. 따라서 등기부상 가장 선순위 저당권의 설정일을 확인하셔야만 최우선변제권의 대상과 범위를 정확히 알 수 있습니다.

한편 소액임차인이 다수인 경우 최우선변제액의 합이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있습니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

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