답변 드리겠습니다.

상담자의 경우에는 임대차계약 만료에 따른 보증금반환이 원활하게 이루어지지 않은 상태에서 취할 수 있는 방법을 살펴보면 다음과 같습니다.

임대인의 주소지가 명확하고 임대인이 임대보증금반환에 관한 채무가 존재함에 대해 이의제기를 하지 않을 것이 확실한 경우에는 강제집행권원을 확보하기 위한 수단으로서 지급명령을 신청할 수 있습니다.

임대인의 이의제기가 있을 것으로 예상된다면, 소액심판제도를 활용하여 간이하게 채무이행에 관한 판결문을 확보할 수 있으며, 이 경우에는 별도의 집행문부여의 절차를 거치지 않고도 강제집행을 행할 수 있습니다.

임대목적물에 대해 경매신청을 해서 그 경락대금으로부터 최우선변제권에 기한 보증금 회수할 수 있습니다. 이때, 임차인이 임차보증금반환채권의 확정판결 기타 이에 준하는 권원에 기하여 경매신청을 할 수 있습니다. 한편, 임차목적물에 대한 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있기 위해서는 입주와 주민등록(전입신고)를 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 상담자가 지방으로 거주를 옮기면서 주민등록주소지도 함께 옮긴 경우라면 우선변제권에 필요한 요건에 흠결이 발생합니다.

임대주택을 경매하여 경락대금으로부터 최우선변제권에 기해 보증금(\1,600만원)을 최우선적으로 배당받을 수 있으나, 그 부족분(\400만원)에 대해서는 상담자보다 순위가 앞서는 다른 채권자들에 대한 채권의 변제충당 이후 남은 금액이 있다면, 미회수된 보증금액 및 손해(지연이자)를 반환받을 수 있을 것입니다. 만일, 경락대금으로부터 반환받아야 할 보증금을 전부 회수하지 못한 부분이 있다면, 이에 대해서는 임대인의 다른 일반재산에 대해 압류 등의 법적 조치를 선행한 후, 지급명령신청 또는 소액심판 등의 절차를 통해 채권을 회수할 수 있습니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

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