안녕하십니까? 주택임대차 문제 때문에  몇 가지 문의를 드립니다.


*** 계약 후 지금까지의 상황입니다 ***

  저는 지난 4월에 임대인의 대리인과 계약을 하고(중개사가 임대인의 대리인 자격으로 계약서를 작성하였고 다음날 임대인이 날인을 하고 계약서를 받았습니다.) 5월16일에 입주를 하였습니다. 제가 시간을 못 맞출 것 같아서 보증금은 입주 전날 모두 지급했습니다.

  계약을 할 때 대리인과 집을 자세히 살펴보았는데 입주해서 보니 전에는 문제가 없었던 부분과 전혀 생각지도 못했던 부분에서 문제가 발견되어 임대인에게 수리를 요구했습니다.

   발견된 문제 중에는,

1. 부엌 쪽 여닫이 창문이 비뚤어져 닫을 수가 없고(제가 살펴본 결과 고정나사가 풀어져 나가서 한 쪽이 내려앉은 것으로 보이는데 직접 수리하기는 어렵습니다.), 화장실 환풍기가 고장이 나서 수리를 해야 하는 상황입니다.  이 두 가지는 계약할 때에는 문제가 없었던 것으로 기억하고 있습니다.  

2. 씽크대 안쪽 나무판이 뒤로 떨어져 나갔고 씽크대 바닥이 썩었습니다. 그래서 냄새가 나서 지금까지 사용을 하지 않고 있습니다. 이전에 아주머니가 혼자 살고 있었는데 씽크대 문 열고 확인하기는 예의상 곤란했습니다. 그리고 거실 천정이 내려앉은 것을 며칠 후에 발견했습니다. 대리인도 와서 확인을 했는데 처음에는 내려앉지 않은 것으로 보인다고 하다가 계속 여기저기서 살펴보더니 내려앉았다고 했습니다. 그래서 만일 집을 내놓고 나갈 경우 다른 임차인을 빨리 구할 수 있겠느냐고 물으니, 천정이 내려앉은 것을 안 이상 자신도 신용이 있는데 어떻게 중개를 하겠냐고 해서 얼마나 황당했는지 모릅니다.  이 두 가지는 전혀 생각지도 못했던 부분입니다. 물론 거실 천정을 보기는 했지만 내려앉은 것을 확인하기 위한 것이 아니었고 조명장치와 비가 새는 것을 살펴보는 것이 목적이었습니다. 또한 내려앉았을 것이라고 생각도 하지 않아서 발견을 하지는 못했습니다. 그런데 임대인은 천정이 내려앉은 것을 알고 있었던 것으로 확인되었습니다.

3. 거실 발코니 쪽으로 비가 샙니다.  임대인도 제가 입주할 때 이것을 알고 그날 수리를 했는데 아무 소용이 없습니다. 무려 네 군데에서 비가 샙니다. 비가 새는 곳이, 벽지가 아닌 특별히 표시가 나지 않는 재질로 되어 있어서 알 수가 없었고 비 새는 곳 바로 옆에 텔레비젼과 냉장고를 놔두고 있어서 전혀 의심도 못했습니다. 이전의 아주머니는 비 새는 곳이 없다고 했는데 완전히 사기당했습니다. 물론 임대인도 몰랐던 모양입니다.

4. 방충망창이 빠져서 이웃집 자동차를 파손했습니다. 원래부터 문제가 있었던 것으로 보입니다. 방충망창이 창틀보다 작게 제작되었습니다. 창의 상태로 봐서 몇 번 빠졌던 것으로 보이는데 제가 열 때에는 아래쪽에 절반 정도, 오른쪽에 절반정도 청테이프로 붙여 놓은 것이 전부였습니다. 바깥에서 볼 때는 전혀 몰랐습니다.  바람에 흔들려서 그렇게 해 놓은 것으로 생각했습니다. 임대인도 이것은 몰랐던 것으로 보입니다.  자동차를 수리해 줘야 하는데 임대인은 아예 나몰라라 하고 있습니다.  오히려 그런 것 때문에 따지는 경우는 처음이라고 큰소리를 칩니다 .

5. 입주를 하고 보니 쓰레기도 제대로 치우지 않았고, 쓰레기봉투가 아닌 일반 봉투에 넣어 놓았습니다. 그리고 형광등 교체하고 남은 전기부품 폐기물과, 어디에서 빼냈는지도 모르는 큰 창문 두 개, 사용할 수도, 사용할 곳도 없는 커튼봉이 열 개 정도 있어서 치워달라고 했는데 아무 응답이 없습니다.  

6. 입주하던 날, 임대인이 커튼과 버티컬을 놔두어도 되냐고 부탁하길래, 철거하라고 말하기도 그래서 놔두라고 했는데 와서 보니 너무 더러워서 사용하기가 곤란할 정도입니다. 예의가 있지 어떻게 그런 것을 부탁을 하는지 화가 났습니다.

7. 그리고 얼마 후 보일러도 고장이 나서 지금까지 사용을 하지 못하고 있습니다.

  지금까지 전세살면서 이런 경우는 처음입니다.  젊은 사람이라서 더 잘 해 줄 것이라고 생각했는데 완전히 사기당했습니다.

  그래서 지난 5월 말에 내용증명을 보내어 수리를 요구했으나 아예 수령을 하지 않았고, 7월 초에 두번째로 내용증명을 보내면서 계약을 해제할 수도 있다는 내용을 첨부했습니다.  이번에는 수령은 했는데 아무 연락이 없습니다.

  그래서 계약서에 의해서 지난 6일에 불완전이행에 따른 계약해제를 한다는 통보를 해 놓은 상태입니다.


계약서의 주요 내용은 다음과 같습니다.
----------------------------------------------------
제2조 (존속기간) : 임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용․수익할 수 있는 상태로 2006년 5월 16일까지 임차인에게 인도하며......

제7조 (채무불이행과 손해배상) : 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.  그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도로 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.
------------------------------------------------------

이것에 대해서 몇 가지 조언을 부탁드립니다.

1. 저는 계약서상의 "제2조:......사용, 수익할 수 있는 상태......" 위반을 이유로 채무불이행(불완전이행)에 따라서 해제를 통고했는데, 알고보니 임대차는 입주후에는 해제는 안되고 해지만 된다고 하는데 다시 해지통고를 해야하는지요? 아니면 해제통고가 해지통고를 대신할 수 있는지요? 아니면 해제통고가 그대로 유효합니까?

2. 해제통고가 유효하다면 언제부터 효력이 발생하는지요? 해지는 통고 후 1개월 후에 발생한다고 알고 있습니다만. 민사조정을 신청하려고 하는데 언제쯤 신청해야 하는지요? 계약해제통고는 09월06일에 하였고, 보일러 문제로 인한 최고는 9월12일쯤에 할 예정입니다.  그리고 해지통고는  10월 12일쯤에 할 예정입니다.

3. 입주 후에 발생한 보일러 고장에 대하여 수리를 거부하고 있는데 이것에 대하여 별도로 수리요구와 임대차계약해지를 최고하고 계속 거부시 임대차해지를 통고하려고 하는데 09월06일에 한 해제통고와 별개로 유효하게 성립할 수 있는지요?

4. 방충망창 추락으로 인한 자동차 수리비에 대하여 저와 임대인의 수리비 분담은 어느 정도가 적당한지요?

5. 문제 해결이 늦어질 경우 날씨가 추워지므로 보일러를 제가 수리 후에 비용을 청구하려고 하는데, 이럴 경우 보일러 문제로 인한 계약해지통고나 나머지 문제에 대한 계약해제통고에 어떤 영향을 미치는지요?

6. 계약이 해제될 경우 계약서대로 손해배상(계약금 기준)을 청구할 수 있는지요? 아니면 별도의 손해가 있을 때에 청구가 가능한지요? 그리고 시간상 보증금을 먼저 받아 나간 후에 손해배상을 청구하려고 하는데 가능한지요? 아니면 보증금반환과 동시에 청구해야 하는지요?

질문이 너무 많아서 힘드시겠지만 해결할 수 있도록 도와주십시오.
  
이 게시물을..