답변 드리겠습니다.

1. 중개인책임과 관련하여 전기요금과 관련하여 부동산 중개인에게 전기요금이 별도로 고지되는 지 여부를 여러번 물으셨다고 했는데 이 사실을 증명할 만한 자료(녹취, 증인 등)가 있는지요?? 원칙적으로 중개인은 중개업무와 관련하여 선관주의의무가 있고 이를 위반하는 경우 그 손해를 입증하여 손해배상청구를 할 수 있습니다.

그리고, 중개인이 상가주택을 중개함에 있어서 질문자가 기재하신 내용들(보일러관계, 배수관등)을 설명하지 않고, 또한 이러한 사실을 알고 있음에도 불구하고 중개를 하였다면 이 또한 선관주의의무 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차한 상가주택이 주변의 상가주택에 비하여 보증금 및 월세가 상당히 쌌다면, 기재하신 내용 등을 고려하여 정한 금액으로 볼 여지가 있습니다.

2. 집주인의 책임과 관련하여 임대인(집주인)은 임대차관계가 존재하는 동안 임차인이 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 적극적인 의무(특히 수선의무)를 부담합니다(민법 제623조). 수선하지 않으면 계약에서 정한 목적에 좇아 임차목적물을 사용, 수익할 수 없다고 판단되고, 임대인이 수선의무를 불이행하는 경우 임차인은 계약을 해지하거나 해지와 더불어 손해배상을 청구할 수 있습니다.

그리고 임대인은 임차인에게 임차권한 및 임대물의 적절한 사용, 수익상태에 대하여 담보책임을 부담합니다. 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하여 계약존속 중에 사용, 수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무는 대가관계에 있습니다. 따라서 임차목적물에 관하여 임차인은 하자보수청구권을 행사할 수 있고, 이와 함께 사용, 수익이 불가능하게 된 만큼의 차임감액청구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 나머지 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제할 수 있습니다.

따라서 질문자는 집주인에게 배수관에 관한 수선을 청구를 할 수 있고, 보일러와 관련해서는 하자보수청구 및  차임감액을 청구할 수 있으며 이러한 구체적인 청구가 이행되지 않을 때에는 계약을 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그런데, 임차한 상가주택이 주변의 상가주택에 비하여 보증금 및 월세가 상당히 쌌다면, 기재하신 내용 등을 고려하여 정한 금액으로 볼 여지가 있으니 이점 상기하시기 바랍니다.


장판과 현관문에 관하여 원칙적으로 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 '임대차종료시에' 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 합니다. 그러나 계약당시에 질문자가 스스로 비용지출을 하는 쪽으로(비용상환을 청구하지 않겠다는 의사로 볼 수 있음)하고 장판과 현관문을 바꾼 이상 특약으로 해석한다면 유익비상환을 청구하는데 어려움이 있어 보입니다. 다만, 임차인이 부속시킨 물건이 독립물건으로 인정될 경우 임차인은 임대차종료시 그 물건을 철거할 수 있습니다.     

기재하신 내용에 따르면, 여러 가지가 문제될 수 있는 사안입니다. 좀 더 구체적으로 알기를 원하시면 관련자료(임대차 계약서, 목적물의 상황을 알 수 있는 사진 등)을 지참하시고 내원하여 직접 상담을 하시기 바랍니다.
                
지면상담에는 제한이 따릅니다. 지방에 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

대한가정법률복지상담원
전화:02-2697-0155, 3675-0142-0143)
(lawqa@chollian.net)