작성하신 글 잘 읽어보았습니다.

우선 전세계약서 없이 정확한 상담을 드리기 어렵다는 말씀을 먼저 드리겠습니다. 따라서 먼저 전세계약서상 임대인이 어머니로 기재가 되어 있고, 월세계약과 전세계약의 임차인이 동일하다는 것을 전제로 상담을 드리겠습니다.

어머니께서 아파트를 매수하신 후 임차인과 월세계약을 체결하고, 월세의 수령 및 송금부분에 대한 권한을 부동산 중개인에게 위임하고 미국으로 가셨으나, 부동산 중개인이 위임된 권한을 넘어서 위임인의 동의 없이 월세계약을 전세계약으로 무단으로 변경한 상황으로 파악됩니다.

다만, 어머니의 대리인인 귀하의 부인께서 전세계약의 만료일까지 기다려주고 무단으로 변경한 것을 덮어주겠다고 하신 부분은 부동산 관리 및 처분에 대한 권한이 없었던 중개인의 월권대리행위를 본인이 승인하신 것과 같습니다. 따라서 임차인과의 관계에서 전세계약 만료일인 2013년 11월까지 기다려주시겠다고 하신 부분은 부동산 처분에 대한 권한이 없는 중개인의 월권대리행위를 본인이 승인하신 것과 같습니다. 따라서 임차인과의 관계에서 월세에서 전세로 계약이 전환된 부분은 그때부터 유효합니다. (민법 제139조)

이러할 경우 부동산 중개인이 아닌 임차인에게 전세계약 만료일인 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약을 하지 않을 것임을 통고를 하셨어야 하고, 만일 이러한 통고가 이루어지지 않았다면 현재 전세계약은 묵시적 갱신이 된 상태로 임대인은 2015년 11월까지 계약해지를 할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조).

다만, 묵시적 갱신이 된 상태라고 하더라도 중개인이 전세보증금을 임대인에게 지급하지 않은 것은 당사자 사이의 위임계약에도 반하고 이는 민법상 부당이득에 해당하므로 어머니께서 부동산 중개인을 상대로 전세보증금을 본인에게 지급할 것을 청구할 수 있습니다. 계속해서 이행하지 않을 경우에는 중개인사무소의 주소지를 관할하는 민사법원에 소송을 제기할 수 있습니다.

우선 중개인에게 전세계약서를 보내줄 것을 요구하시고, 계속 이를 이행하지 않을 경우에는 임차인에게 연락하셔서 임차인이 가지고 있는 계약서의 사본을 제공하여줄 것을 요청해보시기 바랍니다.

만약 전세계약서상 임대인이 어머니가 아니라 중개인으로 되어 있다면, 소유자인 어머니는 현재 거주 중인 임차인에게 소유권에 기하여 목적물을 반환할 것을 청구(민법 제213조)할 수 있으며, 아파트에 대한 관리처분권한이 없는 중개인에게 전세계약으로 얻은 이득 및 위 계약으로 인한 입은 손해배상 등을 청구할 수 있습니다.

지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 직접 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 오실 때에는 어머니 명의의 아파트 매매계약서와 애초의 월세계약서와 변경된 내용의 전세계약서, 그리고 아파트의 등기부등본을 지참하여 오시면 정확한 상담을 드리기 용이합니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지방법원방향으로 5분 정도 걸으시면 삼성디지털플라자를 지나 온누리태평양약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.

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