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먼저 친절한 답변에 감사드립니다. 많이 도움이 되었습니다.
추가로 몇가지 더 질문드리겠습니다.
2006년 9월 21일 소유자 유**인데 대리인(유**의 장모) 구**와 1억3천만원에 2년동안 전세계약(당일 확정일자 받음)
2008년 1월 30일 세입자 주소 이전후 재전입
2008년 1월 31일 2억3천만원의 근저당이 설정되었음.(윤**)
2008년 1월 31일 근저당권은 소유자 유**와는 상관이 없이 장모인 구**가 실제로 돈을 빌려쓴거라고 합니다. 유**는 차용증에 도장찍은 것도 없고, 돈을 받은 것도 없다고 합니다. (유**는 이혼 소송 중이라 제게 근저당권말소에 도움을 주겠다고 했음)
1. 이 경우 세입자인 제가 소송을 통해 근저당권을 말소시킬 수 있나요?
2. 승소 가능성이 있을까요?
3. 근저당권말소 소송 기간은 어느정도 소요되나요?
4. 경매진행 중에도 소송 가능한가요?
5. 소송에 필요한 서류와 소송비용은 어느 정도 들까요? 소송비용은 승소해도 제가 부담하는건가요?
* 답변 드립니다.
채권자 윤** 씨가 설정한 근저당권을 말소시키기 위해서는, 근저당권의 원인인 채무가 변제 등의 이유로 소멸하거나, 근저당 설정계약 자체가 무효가 되어야 합니다.
그런데 세입자인 귀하께서 정당한 채권자인 윤**씨를 상대로 근저당권 말소를 청구하신 다는 것은 무리가 있어 보입니다.
채권자 윤**씨가 근저당권을 설정할 당시 해당 주택의 소유자는 유**씨였기 때문에, 실제 채무자가 구**씨였다 하더라도, 유**씨는 ‘물상보증인’의 지위를 가진 것으로 보입니다. 물상보증인이란, 타인의 채무를 위하여 자기 재산을 담보로 제공한 사람을 일컫는 것인데, 채무자의 채무를 위하여 그의 친구가 동산을 입질하는 경우 또는 아버지가 자기 토지를 저당권의 목적물로 제공하는 경우 등이 그 예입니다.
물론 채권자는 물상보증인에게 채무의 이행을 청구하거나 물상보증인의 일반재산에 대하여 집행하지 못합니다. 다만, 물상보증인은 채무자의 채무불이행의 경우에 오직 자기 물건을 담보로 제공한 범위 내에서만 책임을 질뿐입니다.
따라서 채권자인 윤**씨의 입장에서는 저당권 설정당시의 소유자인 유**씨에게 항변할 사유가 충분히 있는 것입니다. 또한 오히려 현재 해당 주택의 소유자가 실제 채무자인 구**씨로 바뀌었기 때문에, 채무가 변제 등으로 소멸하지 않는 한, 채권자인 윤**씨가 근저당권을 말소할 이유가 없는 것으로 보입니다. 앞서 말씀드린바와 같이 근저당권 설정계약 자체에 무효사유가 있어야 할 것으로 보이니 신중히 생각하시기 바랍니다.
소송에 걸리는 시간과 비용은 법원의 사정과 귀하가 변호사를 선임하느냐의 여부에 따라 달라지므로 답변드리는데는 곤란한 점이 있습니다. 만약 귀하가 승소하게 되면 소송비용은 상대방에게 청구할 수 있으나 귀하가 소송하는데 사용한 비용 전부를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 경매 중에도 소송은 가능할 것으로 보입니다.
이미 말씀드린 대로, 지면 상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시기 바랍니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역의 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
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