답변드립니다.

1. 보증금 증액 부분

주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등)

① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

주택임대차보호법에 의하면 임대인은 경제사정의 변동 등을 이유로 보증금의 증액을 청구할 수는 있습니다. 이는 임대차계약을 한 때 또는 증액을 한 이후 1년이내에는 하지 못합니다. 다시 말하면 계약을 한 때로부터 1년이 지나면 임대인은 보증금의 증액을 청구할 수 있다는 것입니다. 다만 법에 의하면 약정한 보증금의 1/20을 초과하지 못합니다. 귀하가 1억의 보증금으로 임대차계약을 하였다면 1/20 즉 500만원을 초과하여 증액을 청구할 수는 없다는 것입니다. 물론 실제 생활에서는 이와 다를 수 있는데 이는 당사자간의 합의로 이루어진 것이기 때문입니다.

귀하가 임대인이 요구하는 증액분에 합의하지 않고 임대인은 자신이 요구한 증액을 꼭 하여야 한다면 임대인이 법적인 절차를 밟아 청구할 수는 있으나 위에 언급한 범위내에서만 인정이 될 수 있을 것입니다. 다만 귀하가 협조하지 않아 임대인이 자신이 원하는 바를 이루지 못할 경우 차후 보증금을 반환받는 과정에서 번거로움이 있을 수도 있으니 다시 임대인과 협의를 해 보시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

2. 임대인이 집을 팔아버릴 경우

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

주택임대차보호법에 의하면 임대인이 임대차계약기간 동안에 집을 타인에게 매매하는 경우, 타인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉 귀하는 기존의 임대인과 맺었던 임대차계약의 내용을 새로이 집주인이 되는 사람과 유지하게 된다는 것입니다. 이 때 귀하가 새로운 집주인과 임대차계약을 유지하고 싶지 않다면 임대차계약을 해지할 수도 있습니다.

이와 관련하여 판례는 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정).”라고 판시하고 있습니다.

가급적 쉽게 답변을 드리려고 하였으나 귀하께서 쉽게 받아들이셨는지 모르겠습니다. 어떠한 것이 귀하에게 이로울 것인지에 대하여는 귀하가 가장 잘 알 수 있으니 저희가 드린 답변을 참고하여 임대인과 다시 한 번 협의를 해보시기 바랍니다. 또한 부인께도 이러한 사실을 알려 두 분이 함께 의논하시는 것이 더 좋을 수도 있으니 이 점도 생각해 보시기 바랍니다.

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