답변 드립니다.

올려주신 사안만으로는 구체적인 내용을 알 수 없어 답변을 드리는데 한계가 있습니다. 귀하께서 임대하고 계신 대지와 관련한 임대차 계약서를 가지고 상담오시면 더욱 상세한 상담이 가능할 것이고, 지면상으로는 원칙적인 내용을 상담해 드리겠습니다.

4월에 임대하는 대지의 소유주가 바뀔 때 매매 당사자들 사이에 임대인의 지위를 승계한다는 특약사항이 있었는지 먼저 확인하여 보시기 바랍니다.

1. 원칙적으로 주택임대차, 상가임대차, 농지임대차 등 특별히 법으로 보호하는 임대차 외에는 매매로 인해 그 소유자가 변경되었을 때 임대인의 지위가 당연히 승계되지 않습니다. 이를 매매는 임대차를 깨뜨린다고도 합니다. 따라서 전 임대인과 맺은 임대차 계약은 새로운 소유자에게 효력이 없게 됩니다.

따라서 귀하께서 전에 임대인과 재계약서를 작성하지 않은 것과 상관없이 새로운 소유자는 귀하에게 임대지 반환을 요구할 수 있습니다. 새로운 소유자가 귀하에게 차임인상과 함께 재계약을 요구한다면 귀하께서 요구에 응하여 새로운 계약을 맺을 것인지 임대지를 반환할 것인지 귀하께서 선택해야 할 것입니다.

다만, 전 임대인과 새로운 소유자 사이의 매매계약에서 임대인의 지위에 관해서 특약사항이 있다면 임대인의 지위가 승계될 수도 있습니다. 만일 임대인의 지위가 승계되었다면 전에 소유자가 바뀌더라도 그 계약이 여전히 유효하게 될 것입니다. 그러나 전 임대인과 묵시적 갱신(자동연장)이 되어 있어 새로운 임대인과도 묵시적 갱신이 된 것으로 본다면 임대인과 임차인은 서로 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 임대인이 해지를 통고한 후에 6월, 임차인은 1개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하게 됩니다(민법 제635조). 즉, 임대인의 지위가 승계되더라도 새로운 소유자는 계약 해지를 하여 대지의 반환을 요구할 수 있는 것입니다. 또한 특약사항이 있어 임대인의 지위가 승계되더라도 새로운 임대인과의 계약상의 요구가 달라 질 경우에는 새로운 임대인과 임대차계약을 다시 맺어 다툼의 여지를 두지 않는 것이 좋습니다.

2. 민법 제640조 (차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제641조 (동전)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.

만일 귀하께서 새로운 소유자와 협의를 하여 새로운 임대차 계약을 하게 되는 경우라 하더라도, 임차인이 임대료를 2번이상 주지 않을 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 현재 임대차 계약이 유효하든 그렇지 않든 임대료를 주지 않고 임대료 인상과 재계약 요구에 대항하기 위해 무작정 버티는 것은 좋은 방법이 아닌 것으로 보입니다.

지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 불러 조정해 드릴 수도 있습니다.

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