상가 임대기간 5년 넘어 갱신요구권 행사할 수 없더라도 권리금 회수기회 보호해야

[ 대법 : 2020-10-12, 2018다252458 ]

대법원, 원고 패소 원심 파기

상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 민사3부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 "권리금 5000만원을 배상하라"며 낸 소송(2018다252458)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다.

A씨는 1990년 한 상가에서 음식점을 운영하다 1995년 이 상가 소유권을 취득했다. A씨는 2003년 C씨에게 상가를 매도한 후 그 해 6월부터 1년씩 계약기간을 갱신하며 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 상가를 임차했다. B씨는 2015년 C씨로부터 이 상가를 매수했고, 2016년 A씨에게 임대차가 종료됐음을 통지했다. 이에 A씨는 D씨와 5000만원의 권리금계약을 맺고, B씨에게 신규 임차인으로 D씨를 주선하며 임대차계약 체결을 요구했다. 하지만 B씨는 "내가 이 상가에서 직접 음식점을 운영할 계획"이라며 A씨의 요구를 거절했다. 이에 반발한 A씨는 "권리금 5000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 냈다.

상가임대차법 제10조의4 제1항 등은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다.

임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차 희망자와 계약거절 정당한 사유 안 돼

재판부는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"며 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니다"라고 밝혔다.

이어 "A씨의 임대기간이 5년을 경과해 B씨에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 B씨는 A씨에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다"며 "B씨는 A씨에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다"고 판시했다.

앞서 1심은 "임차인의 전체 임대기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 여전히 권리금회수 방해금지의무를 부담한다"며 A씨 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "임대기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다"며 원고패소 판결했다.