상가 복도·로비 등 '공용부분' 무단 점유해 사용했다면 부당이득 반환해야

[대법 : 2020-05-21. 2017220744]

 

대법원 전합 "차임 상당의 부당이득 발생다른 구분소유자들에게 반환해야"

'공용부분은 임대대상 아니어서 손해 발생으로 볼 수 없다'는 기존 판례 변경

 

복도나 로비 등 상가 공용부분을 무단으로 점유해 사용했다면 이를 통해 얻은 이득을 다른 상가 주인들에게 부당이득으로 반환해야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 공용부분은 임대 대상이 아니므로 무단 점유해 사용하더라도 다른 소유자들에게 손해가 발생하지 않는다고 본 기존 대법원 입장을 변경한 판결이다.

 

대법원 전원합의체(주심 이기택 대법관)21일 충북 청주의 한 상가관리단이 김모씨를 상대로 낸 건물인도 등 청구소송(2017220744)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 청주지법으로 돌려보냈다.

 

김씨는 이 상가 건물 1층에서 골프연습장을 운영하며 상가 복도와 로비에 퍼팅 연습시설을 설치했다. 이 상가 구분소유자들로 구성된 관리단은 "김씨가 공용부분인 복도와 로비를 사용하면서 다른 사람들이 이를 사용하는 것을 방해했다""김씨는 복도와 로비를 인도하고, 이를 사용해 취한 부당이득금 23900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다.

 

재판에서는 집합건물의 공용부분을 무단 점유해 사용한 것이 차임 상당의 부당이득을 얻은 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 기존 대법원 판례는 "집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 공용부분의 무단점유에 대하여 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하지 않는다"는 입장이었다.

 

대법원 전원합의체는 이날 부당이득에 해당한다고 보고 기존 판례를 변경했다.

 

재판부는 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 밝혔다.

 

이어 "집합건물 공용부분을 무단 사용한 구분소유자는 법률상 원인없이 이익을 얻고 다른 소유자들은 전혀 사용할 수 없게 됐으므로 민법 제741조에 따른 부당이득 반환 요건이 충족됐다""공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다"라고 설명했다. "일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대해 부당이득을 반환해야 한다고 보는 이유는 그 부동산 사용에 관해 당사자 간의 합의가 있었다면 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니다"라고 덧붙였다.

 

앞서 1심은 "공유물분할청구권을 행사한다고 해서 채무자의 책임재산이 증가하는 것이 아니고, 공유지분에 대한 강제집행만으로도 채권을 확보할 수 있다"A사의 청구를 각하했다.

 

하지만 2심은 "아파트를 지분에 따라 현물로 나누기는 매우 곤란한 점 등을 고려해보면 아파트를 경매에 부쳐 그 대가를 공유지분에 따라 분배하는 방법이 가장 공평하고 합리적"이라며 "A사의 청구에 따라 아파트를 경매에 부쳐 매각대금에서 경매비용을 뺀 나머지 금액을 B씨와 분배하라"A사의 손을 들어줬다.