세입자의 잔세 계약 해지 통보. 보증금 반환에대한 갈등
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2014년 5월 12일 2년 전시 계약을 체결하였습니다.
당시 계역할때 저희는 Aㅂ동산에 집을 내놓았고 세입자는 B부동산을 통해 계약을 했습니다.
12월 17일. B부동산을 통해 전화가왔습니다. 내용인 즉 세입자가 해외발령이 나서 전세계약을 해지해야한다는 것이었습니다. 그래서 저희는 A부동산을 통해 집을 내넣겠다고 했습니다.
12월 18일. 새로운 세입자와(C부동산을 통해 온) 전세계약을 체결하게되었는데, 18일 당일 계약금에대하여 일부 금액으로 계약서를 작성하고,
23일 계약금을 완납, 2월 7일 잔금 처리 및 이사를 진행하기로 하였습니다.
그런데 새로운 세입자 말이 12월 17일 전에 이미 집이 전세매물로 나와있어서 집을 구경했다는 겁니다.
그리고, 현 세입자는 23일 받을 계약금에대해 자기들의 전세금 10%를 받으야겠다며 현세입자의 통장으로 돈을 입금하라고 했고, 당일 계약금 일부로 받은 것또한 가지고 갔습니다. 어차피 돌려줘야할 돈이니 일단 돌려주고 영수증을 받았지만,
제가 궁금한 것은
1. 세입자가 집주인의 동의 없이 집을 전세물로 내놓을 수 있는 것인가?
2. 새로운 전세 계약에 대한 계약금을 받으면 자신들의전세금의 10%금액을 받아야겠다고 주장하는 현 세입자의 주장이 맞는 것인지?
이와 더불어 저희가 전세금 반환을 언제까지 하면 되는 것인지 궁금합니다.
3. 또 한 이 경우 새로운 전세계약에대해 저희가 A부동산을 통해 계약을 했는데요, B부동산이 자신들이 C부동산과 세입자를 구해온것인데 집주인이 A부동산을 끼운것이라며 복비를 나눠야 한다고 주장하는데 이경우 B부동산에 복비를 줘야하는 이유가 있나요?
댓글목록
대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
귀하께서 전세계약이라는 표현을 쓰셨으나 전세는 전세권이 등기되어 있는 계약을 말하며 일반적으로는 보증금이 높은 임대차인 경우가 다수인 바, 두 경우를 나누어 설명 드리겠습니다.
만약 전세권 등기를 마친 전세권이라면 이는 물권으로서 그 처분의 자유가 인정되고 민법 제306조에서 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있으므로 특약이 없는 한 소유권자의 동의 없이도 다른 이에게 전세권을 양도할 수 있습니다.
임대차의 경우에는 민법 제629조에서 임대인의 동의 없이 양도나 전대를 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 또한 임대인의 동의 없이 임차권의 양도가 이루어진 경우에 임대인은 임대계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 판례는 “임차인의 변경이 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 본조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고”라고 하여 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권 또한 제한하고 있습니다(대법원 1993. 4. 13. 92다 24950).
귀하의 경우 전세권이라면 소유권자의 동의 없이 전세물로 내놓은 행위는 전혀 문제가 없으며, 임대차인 경우라 하더라도 전세계약을 체결한 것이 아닌 전세물을 내놓은 것만으로 어떤 책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다.
또한 보증금 혹은 전세금은 전세 혹은 임대차 계약이 만료되는 시점에서 반환의무가 발생합니다. 그러나 전세금(보증금)반환의무는 임차인의 목적물반환의무와 동시이행관계에 있기 때문에 임차인이 목적물을 반환하는 날(짐빼고 이사나가는 날) 전세금(보증금)을 반환해주어야 합니다.
현재는 이전 세입자가 자신의 전세권 혹은 임차권을 양도한 것이 아니고, 소유자인 귀하가 새로이 세입자를 구하여서 새로운 계약을 체결한 것이므로 그 계약금의 10%를 이전 세입자에게 주어야 할 의무가 있는 것은 아닙니다. 이전 세입자에게는 목적물 반환 시에 전세금을 돌려주시면 될 것입니다.
부동산 중개수수료의 경우 전 세입자가 계약기간을 다 채우고 나가지 않는 경우라 하더라도 임대인이 부담하여야 한다는 것이 판례입니다. 다만 전 세입자가 기간만료 전에 계약해지를 원하는 경우 채무불이행 책임을 물어 손해에 대해 손해배상책임을 물을 수 있고, 실제로는 부동산 중개수수료를 세입자가 부담하고 손해배상을 받지 않는 경우가 많습니다.
중개수수료에 대해 원칙적으로 중개수수료는 중개계약까지 성사시켰을 경우 지불하는 것이므로 계약까지 성사시킨 쪽이 A부동산 이라면 귀하가 부동산 중개수수료를 부담하는 상대방은 A부동산으로 볼 수 있을 것입니다. 다만 전세계약을 위해 실제로 공인중개업무를 담당하고 계약을 성사시킨 것이 어느 쪽인지는 다시 한 번 검토해볼 필요가 있을 것 같습니다.
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