[re] 임대 계약건.
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1. 여자임차인과의 관계
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조(중개수수료 등) 제1항은 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다." 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조(중개수수료 및 실비의 한도 등) 제1항은 “법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.”라고 규정하고 있습니다.
판례는 “임대인이 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것은 잘못된 것이며, 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약 관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나 임대인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개수수료를 지출할 것이니 위와 같은 사정만으로 중개수수료를 임차인이 부담하여야 한다고 볼 수 없다(서울지방법원 제9민사부 1998. 7. 1. 97나55316호)"라고 하여 기간이 끝나기 전에 미리 얘기를 하고 나가는 경우에는 임차인이 부담하지 않고 임대인이 부담해야 한다고 판시하고 있습니다.
위의 법률 규정과 판례를 해석하여 보면, 여자임차인과의 임대차기간 만료전 임대차계약을 해지하실 경우, 임대인측에서 중개수수료를 부담하셔야 할 것으로 보입니다.
민법 제640조(차임연체와 해지)는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로 여자임차인이 3기 이상의 차임을 연체하신 경우 임대인측에서 임대차계약 해지를 요구하실 수도 있습니다.
2. 남자임차인과의 관계
(1) 성추행의 문제
남자임차인께서 계속적으로 강제추행을 하고 계신 상황이라면 “그만두라”고 말씀하시는 것 외에 경찰신고로도 대응방법이 될 수 있습니다. 또한 형법 제298조 (강제추행)는 “폭행 또는 협박으로 사람에 대하여 추행을 한 자는 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있고, 강제추행죄는 친고죄(형법제306조에 의하여)이므로 고소가 있어야 수사가 가능합니다. 이러한 적극적인 대응방법도 취할 수 있음을 알려 드립니다.
(2) 재계약의 문제
묵시적 갱신과 재계약의 차이점은 묵시적 갱신의 경우 임차인측에서 계약 해지를 언제든지 요구할 수 있지만 재계약은 계약기간이 정하여져 있습니다. 따라서 임대인과 임차인측 모두 그 계약기간을 준수하여야 할 의무가 있는 것입니다. 임대인측에서 재계약된 임대차계약을 해지하고 싶으시다면 양측의 합의로만 가능할 것입니다. 재계약의 해지를 원하시면 임차인과 원만한 대화를 통한 합의를 이끌어 내시기 바랍니다.
또한 이사비용에 관련하여 언급한 법률규정은 없으나 임대인측에서 계약해지를 원하시기 때문에 관례상 임대인측에서 이사비용을 지불하셔야 할 것으로 보입니다.
(3) 기타문제
민법 제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권)는 “① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.
판례는 “임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고(대법원 2006.1.27. 선고 2005다16591,16607 판결 참조)”라고 하고 있습니다.
위 규정과 판례를 해석하여 보면, A임차인의 과실없이 B임차인의 잘못으로 임차물을 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없을 때에는 A임차인은 감액청구가 가능하고, 남은 부분으로 임차목적을 달성할 수 없을 때 계약해지를 할 수 있습니다. 또한 임대차보증금반환과 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서 B임차인의 책임은 별론으로 하더라도 임대인께서는 A임차인이 사용, 수익하지 못하는 데에 대한 책임(A임차인의 차임감액청구·임대차보증금반환청구·손해배상청구시 이에 응해야 할 책임)은 부담하시게 됩니다.
참고로 남자임차인의 계속되는 성추행 등의 행위로 인한 손해(임차인의 계약해지 등)가 발생할 시에는 남자임차인을 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 또한 임대차계약 해지 및 손해배상 청구로 가능할 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 좀 더 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
1. 여자임차인과의 관계
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조(중개수수료 등) 제1항은 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다." 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조(중개수수료 및 실비의 한도 등) 제1항은 “법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.”라고 규정하고 있습니다.
판례는 “임대인이 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것은 잘못된 것이며, 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약 관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나 임대인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개수수료를 지출할 것이니 위와 같은 사정만으로 중개수수료를 임차인이 부담하여야 한다고 볼 수 없다(서울지방법원 제9민사부 1998. 7. 1. 97나55316호)"라고 하여 기간이 끝나기 전에 미리 얘기를 하고 나가는 경우에는 임차인이 부담하지 않고 임대인이 부담해야 한다고 판시하고 있습니다.
위의 법률 규정과 판례를 해석하여 보면, 여자임차인과의 임대차기간 만료전 임대차계약을 해지하실 경우, 임대인측에서 중개수수료를 부담하셔야 할 것으로 보입니다.
민법 제640조(차임연체와 해지)는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로 여자임차인이 3기 이상의 차임을 연체하신 경우 임대인측에서 임대차계약 해지를 요구하실 수도 있습니다.
2. 남자임차인과의 관계
(1) 성추행의 문제
남자임차인께서 계속적으로 강제추행을 하고 계신 상황이라면 “그만두라”고 말씀하시는 것 외에 경찰신고로도 대응방법이 될 수 있습니다. 또한 형법 제298조 (강제추행)는 “폭행 또는 협박으로 사람에 대하여 추행을 한 자는 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있고, 강제추행죄는 친고죄(형법제306조에 의하여)이므로 고소가 있어야 수사가 가능합니다. 이러한 적극적인 대응방법도 취할 수 있음을 알려 드립니다.
(2) 재계약의 문제
묵시적 갱신과 재계약의 차이점은 묵시적 갱신의 경우 임차인측에서 계약 해지를 언제든지 요구할 수 있지만 재계약은 계약기간이 정하여져 있습니다. 따라서 임대인과 임차인측 모두 그 계약기간을 준수하여야 할 의무가 있는 것입니다. 임대인측에서 재계약된 임대차계약을 해지하고 싶으시다면 양측의 합의로만 가능할 것입니다. 재계약의 해지를 원하시면 임차인과 원만한 대화를 통한 합의를 이끌어 내시기 바랍니다.
또한 이사비용에 관련하여 언급한 법률규정은 없으나 임대인측에서 계약해지를 원하시기 때문에 관례상 임대인측에서 이사비용을 지불하셔야 할 것으로 보입니다.
(3) 기타문제
민법 제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권)는 “① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.
판례는 “임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고(대법원 2006.1.27. 선고 2005다16591,16607 판결 참조)”라고 하고 있습니다.
위 규정과 판례를 해석하여 보면, A임차인의 과실없이 B임차인의 잘못으로 임차물을 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없을 때에는 A임차인은 감액청구가 가능하고, 남은 부분으로 임차목적을 달성할 수 없을 때 계약해지를 할 수 있습니다. 또한 임대차보증금반환과 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서 B임차인의 책임은 별론으로 하더라도 임대인께서는 A임차인이 사용, 수익하지 못하는 데에 대한 책임(A임차인의 차임감액청구·임대차보증금반환청구·손해배상청구시 이에 응해야 할 책임)은 부담하시게 됩니다.
참고로 남자임차인의 계속되는 성추행 등의 행위로 인한 손해(임차인의 계약해지 등)가 발생할 시에는 남자임차인을 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 또한 임대차계약 해지 및 손해배상 청구로 가능할 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 좀 더 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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