[re] 임대차계약 관련
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1. 우선 귀하의 사안에 불명확한 점이 있어 이부터 정리하도록 하겠습니다.
귀하는 농업진흥구역 지목을 질문하신 바와 같이 임차인과 지난 3월에 임대차계약을 체결하였습니다. 계약면적의 1/2지분에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다.(계약된 부분이 그 지분에 대한 것인지, 특정 면적에 대한 것인지가 불분명합니다. 이 부분은 정확히 임대차계약서를 보아야 정확한 상담이 가능합니다.) 그 후 임대차계약이 체결된 지목에 임차인이 8동의 비닐하우스를 만들었고(이 부분도 비닐하우스를 만든 것이 누구이고, 만든 시점이 임대차계약을 체결한 후인지 전인지가 불분명하고, 이를 분명히 하여야 정확한 상담이 가능합니다.), 임대차계약 체결후 비닐하우스 8동 중 4동에 대하여는 임차인이 원상복구하기로 하였으나, 아직 임차인이 이를 이행하고 있지 않습니다. 뿐만아니라, 임차인은 임료와 보증금을 지급하지 않고, 농업진흥구역에 거주하고 있습니다.
우선 위와 같이 사안을 정리하고 귀하의 질의에 답변하겠습니다. 만일, 사안이 좀 다른 점이 있다면, 다시 질문해 주시면 성심껏 답변해드리겠습니다.
2. 농업진흥구역내 거주에 대하여
이 점이 불법거주라고 하셨는데, 몇 가지로 나누어 생각해보겠습니다.
농업진흥구역 내에서 원칙적으로는 거주를 할 수 있으나, 예외적으로 농사를 지으려는 사람의 경우 허가를 받아 건축을 하여 거주를 할 수 있는 것으로 알고 있습니다. 여기서 허가라 함은 해당관청으로부터 받는 것이지 임대인으로부터의 허락과는 무관합니다. 따라서 임차인이 임대인의 허락을 받지 않은 것만으로는 불법거주가 된다고 할 수 없고, 해당관청으로부터 허가를 받았는 지가 문제가 될 것이고, 이는 임대인과 임차인간의 문제가 아닌 임차인과 국가간의 문제입니다.
임대차계약이 당초 작물재배 목적으로 한 것이라면, 그 목적을 벗어나 거주를 한 것이 임차인의 계약 위반이 될 소지는 있습니다. 그러나 임차인의 거주가 작물재배를 위하여 밀접하게 관련된 행위라고 한다면 이는 계약위반이 아닐 수도 있습니다. 이는 계약서의 내용과 제반 사정을 보다 정확히 알아야 판단할 수 있는 문제입니다.
임대차계약에 해지 사유가 있는 경우라도 그 이후에 계속 임차인이 그곳에 거주하는 것만으로는 불법점유라고 할 수 없습니다. 이는 일단 임대차계약에 기하여 적법하게 임차인이 점유를 시작하였기 때문입니다. 다만, 임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 계속 거주하는 것이 불법은 아니더라도 부당이득을 취한다고 보아 이에 대한 부당이득반환을 청구할 소지는 있습니다.
한편, 임차인에게 점유할 권원이 소멸하여 임대인이 임차인에게 퇴거하라고 요구하여도 임차인이 퇴거하지 않을 경우 형법상 퇴거불응죄에 해당할 소지는 있으나, 현재 사안만으로는 정확히 판단하기 어려워 보입니다.
3. 비닐하우스 등의 소유권에 대하여
비닐하우스는 비닐하우스를 지은 사람, 재배작물은 이를 재배한 사람의 소유가 되는 것이 원칙입니다. 하지만, 임대차계약상 90일 내에 보증금을 납부하지 않는 경우 이를 임대인의 소유로 할 수 있다는 특약이 있다면, 임차인이 보증금을 납부하지 않고 90일이 지난 시점부터 그 소유권은 임대인이 가진다고 할 수 있습니다. 일단 이것이 임대인의 소유권이 확정된다면 그 원상회복을 임대인이 할 수는 있습니다.
그 외의 기름탱크, 센드위치판넬 가옥등 역시 이를 만든 사람의 소유가 됩니다. 귀하가 질문하신 사안만으로는 임차인이 보증금을 납부하지 않을 때 이를 임대인의 소유로 한다는 특약이 존재하지 않으므로 이에 대한 소유권까지 임대인에게 귀속된다고 할 수는 없습니다.한편, 이에 대하여 임대인의 소유권을 인정할 수 없다면 원상복구는 임차인이 하는 것이 원칙입니다.
4. 월세, 보증금, 위약금의 증액에 관하여
귀하께서 지금받기로 한 월세, 보증금, 위약금은 임대차계약에 부수된 약정에 의한 것이므로 그 액수 역시 철저히 그 약정을 따를 수 밖에 없습니다. 따라서 임차인이 원상복구를 하지 않아 5개필지의 전부를 사용하는 것이 되었다 하더라도, 귀하가 받을 수 있는 월세, 보증금, 위약금은 당초 약정에 따를 수 밖에 없습니다.
하지만, 귀하는 임차인이 약정대로 4개 비닐하우스를 원상복구하지 않아, 이로 인하여 손해가 발생하였다는 것을 입증할 수 있다면, 임차인에게 별도로 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
5. 원상복구 이행의 요구에 대하여
원상복구여부는 임대차계약이 종료되었는지 여부에 달려있습니다. 소유권여부에 관계있는 것은 아닙니다. 따라서 임대차계약이 해지되었다면 원상복구를 요구할 수 있고, 해지되니 않은 것이라면 원상복구를 요구할 수 없습니다. 내용증명우편을 통하여 계약을 해지한다는 의사표시를 함과 동시에 원상복구를 요구하심이 좋을 듯 합니다.
좀 더 구체적으로 알고 싶으실 경우 혼자서 고민하지 마시고 본상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 방문하게하여 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
귀하는 농업진흥구역 지목을 질문하신 바와 같이 임차인과 지난 3월에 임대차계약을 체결하였습니다. 계약면적의 1/2지분에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다.(계약된 부분이 그 지분에 대한 것인지, 특정 면적에 대한 것인지가 불분명합니다. 이 부분은 정확히 임대차계약서를 보아야 정확한 상담이 가능합니다.) 그 후 임대차계약이 체결된 지목에 임차인이 8동의 비닐하우스를 만들었고(이 부분도 비닐하우스를 만든 것이 누구이고, 만든 시점이 임대차계약을 체결한 후인지 전인지가 불분명하고, 이를 분명히 하여야 정확한 상담이 가능합니다.), 임대차계약 체결후 비닐하우스 8동 중 4동에 대하여는 임차인이 원상복구하기로 하였으나, 아직 임차인이 이를 이행하고 있지 않습니다. 뿐만아니라, 임차인은 임료와 보증금을 지급하지 않고, 농업진흥구역에 거주하고 있습니다.
우선 위와 같이 사안을 정리하고 귀하의 질의에 답변하겠습니다. 만일, 사안이 좀 다른 점이 있다면, 다시 질문해 주시면 성심껏 답변해드리겠습니다.
2. 농업진흥구역내 거주에 대하여
이 점이 불법거주라고 하셨는데, 몇 가지로 나누어 생각해보겠습니다.
농업진흥구역 내에서 원칙적으로는 거주를 할 수 있으나, 예외적으로 농사를 지으려는 사람의 경우 허가를 받아 건축을 하여 거주를 할 수 있는 것으로 알고 있습니다. 여기서 허가라 함은 해당관청으로부터 받는 것이지 임대인으로부터의 허락과는 무관합니다. 따라서 임차인이 임대인의 허락을 받지 않은 것만으로는 불법거주가 된다고 할 수 없고, 해당관청으로부터 허가를 받았는 지가 문제가 될 것이고, 이는 임대인과 임차인간의 문제가 아닌 임차인과 국가간의 문제입니다.
임대차계약이 당초 작물재배 목적으로 한 것이라면, 그 목적을 벗어나 거주를 한 것이 임차인의 계약 위반이 될 소지는 있습니다. 그러나 임차인의 거주가 작물재배를 위하여 밀접하게 관련된 행위라고 한다면 이는 계약위반이 아닐 수도 있습니다. 이는 계약서의 내용과 제반 사정을 보다 정확히 알아야 판단할 수 있는 문제입니다.
임대차계약에 해지 사유가 있는 경우라도 그 이후에 계속 임차인이 그곳에 거주하는 것만으로는 불법점유라고 할 수 없습니다. 이는 일단 임대차계약에 기하여 적법하게 임차인이 점유를 시작하였기 때문입니다. 다만, 임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 계속 거주하는 것이 불법은 아니더라도 부당이득을 취한다고 보아 이에 대한 부당이득반환을 청구할 소지는 있습니다.
한편, 임차인에게 점유할 권원이 소멸하여 임대인이 임차인에게 퇴거하라고 요구하여도 임차인이 퇴거하지 않을 경우 형법상 퇴거불응죄에 해당할 소지는 있으나, 현재 사안만으로는 정확히 판단하기 어려워 보입니다.
3. 비닐하우스 등의 소유권에 대하여
비닐하우스는 비닐하우스를 지은 사람, 재배작물은 이를 재배한 사람의 소유가 되는 것이 원칙입니다. 하지만, 임대차계약상 90일 내에 보증금을 납부하지 않는 경우 이를 임대인의 소유로 할 수 있다는 특약이 있다면, 임차인이 보증금을 납부하지 않고 90일이 지난 시점부터 그 소유권은 임대인이 가진다고 할 수 있습니다. 일단 이것이 임대인의 소유권이 확정된다면 그 원상회복을 임대인이 할 수는 있습니다.
그 외의 기름탱크, 센드위치판넬 가옥등 역시 이를 만든 사람의 소유가 됩니다. 귀하가 질문하신 사안만으로는 임차인이 보증금을 납부하지 않을 때 이를 임대인의 소유로 한다는 특약이 존재하지 않으므로 이에 대한 소유권까지 임대인에게 귀속된다고 할 수는 없습니다.한편, 이에 대하여 임대인의 소유권을 인정할 수 없다면 원상복구는 임차인이 하는 것이 원칙입니다.
4. 월세, 보증금, 위약금의 증액에 관하여
귀하께서 지금받기로 한 월세, 보증금, 위약금은 임대차계약에 부수된 약정에 의한 것이므로 그 액수 역시 철저히 그 약정을 따를 수 밖에 없습니다. 따라서 임차인이 원상복구를 하지 않아 5개필지의 전부를 사용하는 것이 되었다 하더라도, 귀하가 받을 수 있는 월세, 보증금, 위약금은 당초 약정에 따를 수 밖에 없습니다.
하지만, 귀하는 임차인이 약정대로 4개 비닐하우스를 원상복구하지 않아, 이로 인하여 손해가 발생하였다는 것을 입증할 수 있다면, 임차인에게 별도로 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
5. 원상복구 이행의 요구에 대하여
원상복구여부는 임대차계약이 종료되었는지 여부에 달려있습니다. 소유권여부에 관계있는 것은 아닙니다. 따라서 임대차계약이 해지되었다면 원상복구를 요구할 수 있고, 해지되니 않은 것이라면 원상복구를 요구할 수 없습니다. 내용증명우편을 통하여 계약을 해지한다는 의사표시를 함과 동시에 원상복구를 요구하심이 좋을 듯 합니다.
좀 더 구체적으로 알고 싶으실 경우 혼자서 고민하지 마시고 본상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 방문하게하여 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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